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福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知

2011-10-21 来源: 福建省政府网站

福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知
  
闽国土资综〔2011〕241号

各市、县(区)国土资源局,平潭综合试验区环境与国土资源局:
  
  为深入贯彻落实国土资源部党组《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》(国土资党发[2010]45号)的精神,结合我省工作实际,现就进一步规范土地使用权交易市场通知如下:
  
  一、健全完善土地招拍挂出让制度
  
  各市、县(区)国土资源管理部门要把全面推动土地交易市场建设,作为显化国有资产价值,营造公开、公平、公正竞争的土地市场环境,增强政府宏观调控能力,规范88bf官方网市场,促进廉政建设的重要措施,在全面总结土地招拍挂出让工作经验的基础上,认真查找存在的问题,分析问题成因及解决办法,进一步完善土地招拍挂制度。
  
  (一)实行不同用途经营性用地差异化的供地方式。对商业、娱乐、高档公寓住宅用地应严格控制供地总量,并按照“价高者得”的原则,主要采取拍卖方式供地;对中小户型、中低价位的普通商品住宅用地可根据房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、开发业绩(开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用等)、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标,主要采取综合招标方式供地;对经营性项目用地竞争性不强或申请竞买人数不足两个的,可采取挂牌出让方式供地。
  
  (二)探索改革经营性用地单一的公开出让方式。切实改变过去单一以出让方式有偿供应建设用地的做法,积极探索有利于土地节约高效利用的供地方式。对加油站、工业仓储类项目和其他生产经营周期较短的项目用地,逐步实行租赁制,采取招拍挂方式出租国有建设用地使用权,租赁期限不超过20年。
  
  (三)逐步扩大土地市场化配范围。各地要坚持以市场为导向,在坚持经营性用地“招拍挂”出让的基础上,逐步扩大以市场竞争方式出让国有建设用地使用权的范围。严格控制并逐步缩小划拨方式供地范围,对经营性的交通、能源、水利发电等基础设施(产业)用地,以及城市基础设施和各类社会事业用地中的经营性用地,应逐步纳入有偿使用范围,条件成熟的,可以试行采取“招拍挂”方式出让土地使用权。对不符合《划拨用地目录》的历史遗留的划拨用地,要按规定逐步转为有偿使用。
  
  (四)积极推行土地使用权网上出让制度。积极推行国有土地使用权网上出让,逐步实现全省各市、县出让人在网上发布出让公告、交易公告、结果公示;竞买人网上报名登记、报价、竞价,有效降低行政成本,提高办事效率,增强信息透明度,促进公开、公平、公正交易。
  
  二、着力规范土地供应和地价评估行为
  
  各市、县(区)国土资源管理部门要着力解决国有建设用地使用权出让中违规设置出让条件、擅自调整土地出让条件和土地储备、供应信息不公开、不对称等突出问题,切实加强制度建设,从源头上预防和治理腐败。
  
  (一)严禁违规设置土地出让条件。除工业项目用地可以设定产业类型、投资规模、投入产出、环保要求、建设标准和竞买人资格等准入条件外,其他经营性项目用地除法律、法规、规章和行政规定另有规定外,在发布土地使用权招拍挂出让或租赁公告时,不得设置竞买人的资格或资质条件;不得以政府纪要和部门文件等方式,为某些特定的开发主体量身定做,设置有违公平竞争的排他条款。对法律、法规、规章和行政规定需要有特定资质条件的,凡符合公告资格条件的,不论何种所有制性质的企业,不论本地或异地企业,一律允许公平竞争,不得差别对待,或实行地方保护主义和歧视政策。
  
  (二)认真实行“净地”出让和出让面积限额制度。经营性用地出让要严格实行“净地”出让的规定,落实好土地产权、补偿安置等经济法律关系,完成必要的“三通一平”前期开发工作。对于城市棚户区(危旧房)改造项目,允许采取有条件“毛地”出让的方式进行供地,但事先应先明确项目规划设计条件、拆迁补偿安置方案等,经充分征求被拆迁人的意见后,再组织招标以确定改造项目建设单位,切实维护被拆迁人的合法权益。严格实行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让。
  
  (三)进一步明确土地供应方式。按照国家现行政策,政府保障性住房(包括经济适用住房、廉租住房、面向经济适用房对象供应的公共租赁住房),以及《划拨用地目录》中所列的建设项目,其建设用地可实行划拨方式供应。城市棚户区改造项目中建设经济适用住房和廉租住房的,或城市拆迁改造项目安置房中属于经济适用住房和廉租住房建设的,也可以实行划拨方式供地。除上述项目用地外,其他项目用地原则上均实行有偿出让或租赁,其中,属于工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地,以及同一宗地有两个以上意向用地者的,必须采取“招拍挂”等方式公开出让。
  
  (四)严格实行土地出让最低价制度。土地出让价格不得低于法律、法规、规章和行政规定确定的最低价标准。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地出让底价不得低于同级别、同用途的基准地价的70%(基准地价设有最低价和最高价幅度的,取中间值);基准地价尚未覆盖的区域,不得低于新增建设用地土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。工业用地出让价格不得低于国家规定的工业用地出让最低价标准;属于我省重点扶持的产业,其土地使用权出让价格可按不低于所在的土地等别相对应的工业用地出让最低价标准的70%确定。按照国土资源部国土资发[2006]307号文件规定,使用土地利用总体规划确定的城市建设范围外的土地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的;或使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权(或承包经营权人)的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地等国有未利用地的工业项目,在其实行最低价标准后,应于正式签订土地出让合同之日起5个工作日内,由市、县国土资源管理部门将建设项目用地及地价确定情况上报省厅备案,再由省厅上报国土资源部备案。
  
  (五)切实规范土地出让价格评估行为。经营性用地出让底价必须按照规定进行专业评估后确定,或者按不低于该地段基准地价的原则经集体研究后确定。地价评估可由市、县(区)国土资源管理部门或者其所属事业单位组织其专业人员进行评估,也可按照公平、公正、公开的原则,由市、县国土资源管理部门选择并委托具有土地估价资格的中介评估机构进行评估。市、县国土资源管理部门要加强对土地估价机构执业行为和执业质量的监督检查,省级土地估价行业协会要进一步强化对机构和执业人员的资质审查和管理,按照《福建省国土资源厅转发省土地估价行业协会关于加强土地估价行业管理若干意见的通知》(闽国土资综[2007]85号)的要求,对不遵守土地估价技术规范、粗制滥造、迎合客户不合理要求、严重背离客观地价水平的估价报告等违规评估行为,要予以严肃查处。省级土地估价行业协会要将处理结果通过协会网站或其他形式向社会公告,并记入其信用档案。
  
  三、加强土地二级市场管理
  
  (一)完善划拨土地使用权入市管理制度。未经批准,划拨土地使用权不得改变用途,不得转让、出租、抵押。企业在破产或“退二进三”时,符合城市总体规划,其国有划拨土地使用权用于商品房住宅开发的,应由政府统一收储并重新组织招拍挂出让,收购方或企业不得擅自与开发单位进行合作开发。除商品住宅用地外,划拨土地使用权人将原低效利用的划拨土地出租或用于商业、旅游、金融、保险、电信、娱乐等经营性项目使用的,应按规定实行有偿使用,补办土地使用权出让手续或租赁手续,并通过评估后补交出让金或租金。
  
  (二)加强出让土地使用权的入市管理。以出让方式取得国有建设用地使用权的,必须按出让合同的约定付清全部土地使用权出让金,领取国有土地使用证、完成开发建设总投资的25%以上后,方可将受让的全部或部分土地使用权转让。对逾期未缴清土地出让金的单位和个人,不得允许其参加新的土地使用权竞买,不得予以办理土地转让、抵押、出租登记手续。
  
  (三)严格实施土地用途管制。按照“三旧”改造政策用于商业(限于自用)、旅游、金融、保险、电信、娱乐等经营性用途的,应参考土地市场价格并按新的土地用途和土地使用条件评估后,补交土地出让金差价。工业企业自建的行政办公及配套生活设置用地,仅限于企业自用,不得作为商品房进行建设和销售,不得单独办理土地确权发证手续。
  
  (四)防止随意变更土地使用条件。除因城市规划调整和国家政策因素允许修改或调整土地使用条件外,建设项目供地后,不得随意修改或调整变更容积率等土地利用条件。改变容积率等土地使用条件,出让合同或法律、法规、规章和行政规定等明确规定或约定应收回土地使用权的,应当收回土地使用权重新招拍挂出让。各市、县(区)国土资源部门要积极配合规划主管部门,重点加强对商品住宅项目容积率的监管,制止擅自修改调整容积率等土地利用规划条件的违规违法行为。工业用地在出让期限内,允许受让人在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率,对增加的容积率不再增收土地出让价款。
  
  (五)杜绝保障性住房用地变更为经营性用地。保障性住房用地供应后,不得从事经营性88bf官方网开发,因城市规划调整需要改变的,应由政府收回,但应另选地块作为保障性住房用地。以行政划拨的方式取得经济适用住房建设用地的,不得采取补办土地出让手续、补收土地出让金的办法,准许建设单位或承包开发商从事商品住房开发建设与销售。凡经济适用住宅上市转让的,在取得房屋所有权证后未住满5年的或不符合当地政府有关规定的,市、县国土资源管理部门不得予以办理土地使用权出让和变更登记手续。
  
  四、进一步规范土地收储管理
  
  (一)实行土地收储与开发机构脱钩。各市、县(区)土地收储机构必须按照国土资源部的要求,与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。今后,全省各市、县(区)国土资源部门及所属企事业单位,不得直接从事土地一级市场开发,严禁行政管理人员在经营性事业单位或中介机构交叉任职。
  
  (二)健全土地储备和供应计划管理制度。各市、县要认真做好年度土地储备计划和中长期土地储备规划的编制工作,合理确定土地储备的总量、结构和分布,有计划地开展土地储备工作。要完善土地储备项目的审批和实施程序,加强对土地储备项目的管理和运营。要根据国土资源部《国有建设用地计划编制工作规范》等有关规定,结合小城镇改革、“三旧”改造开展土地供应计划的编制工作,完善土地供应计划的编制、审批和实施程序,发挥土地供应计划在88bf官方网市场调控中的作用。
  
  五、加大土地市场的监管力度
  
  (一)健全完善信息公开制度。市、县(区)国土资源管理部门要按照政府信息公开的要求,及时、准确、完整地将本地的土地储备、土地供应年度计划和土地出让信息等在部门户网站(中国土地市场网)发布,并在当地的土地有形市场和相关媒体公开,接受社会监督,着力解决土地出让相关信息不公开、不透明、不对称的问题。同时,要建立和完善信息可查询制度,方便群众查阅了解相关宗地土地出让、收储、供应及开发利用等相关信息,让群众享有充分的知情权和监督权。
  
  (二)加强对各类项目供地的监管。各市、县(区)国土资源管理部门要加强对土地出让公告和合同约定内容的适时监管,对市、县(区)发布公告中存在捆绑出让、超用地面积限额、“毛地”出让、超规定开发期限出让土地的,要责令马上撤销公告,调整出让方案重新出让。
  
  (三)认真做好建设用地供应备案工作。市、县(区)国土资源管理部门要依托土地市场动态监测和监管系统,及时录入上报各类建设项目供地信息,定期对已供的各类建设项目用地的开竣工、开发建设条件实行等情况进行实地巡查,发现有违法违规问题的,必须及时予以纠正或提请有关部门依法依规追究责任。
  
  (四)加强与相关部门的信息共享和沟通。市、县(区)国土资源管理部门要加强与住建、规划、房管、发改、财税、银监、证券等部门的协调,及时将土地收储、土地出让及土地开发利用等相关信息通报有关部门,取得相关部门对工作的理解与支撑,共同培育发展土地市场,规范土地市场秩序。要发挥信息正面的宣传导向作用,正确引导合理投资和消费,稳定市场信心,稳定消费者心理预期,促进经济健康发展、社会和谐稳定。
  
  (五)严肃查处违规土地交易行为。各级领导干部不得以任何形式插手干预土地出让审批工作,不得以任何方式规避经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让,不得以任何形式减免或返还土地出让金。对国土资源系统工作人员插手土地出让、转让、抵押、资产处置等各个环节涉及土地估价的违法违规行为,要发现一起查处一起,通过严肃查处维护公平有序的市场秩序。涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。


  二○一一年九月二十二日
  
  
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