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关于“捆绑装修”相关问题的研讨情况

2018-12-03 来源: 市房协秘书处

    本文是在市房协召开“调控政策环境下商品房销售及纠纷应对”研讨会后,整理与会人员的意见、建议,于11月26日以《情况反映》的形式向市政府及相关主管部门反映,以求帮助协调解决。 
    最近,我市闽侯几个楼盘出现购房人要求解除“捆绑装修”的群诉纠纷,政府相关主管部门也高度关注。为此,福州市88bf官方网业协会会同福建拓维律师事务所,于2018年11月20日举办了“调控政策环境下商品房销售及纠纷应对”研讨会。万科、碧桂园、三盛、泰禾、融侨、建发、金茂、正荣、融信、保利、世茂、中庚、正祥、名城、阳光城等88bf官方网企业的老总及销售和法务负责人共40多人参加了此次研讨会。
    协会将2016年至今,福建省和福州市88bf官方网主要调控文件涉及销售和价格的内容进行整理汇编,作为会议资料,供参会人员学习。
    拓维律师事务所律师从法律和政策层面、法院判例,以及行政处罚责任等几个方面,对带装修销售等经营行为和纠纷进行解读,提出风险提示意见和应对建议。
    参会人员就如何在调控政策环境下合法合规实施销售行为、近期在开发销售中遇到的困难和问题等展开讨论。并一致认,88bf官方网企业应对照法律和调控政策进一步规范销售行为并进行自查自纠,积极妥善解决现有纠纷,并控制和避免出现新的纠纷。同时提出几个需要政府给予协调帮助的问题:
    一、关于装修销售的合法性问题
    现有法律法规没有对 “捆绑装修”的认定标准,以及是否构成违法的规定。目前88bf官方网企业对房屋装修销售,基本都有做到公示和告知购房人,由购房人自愿签订相关销售文件。而且广东等省市的法院对于购房人主张解除装修协议退还装修款的案件,法院基本认定商品房买卖合同及委托装修合同为双方真实意思表示合法有效,装修合同所约定的装修费用是房价款的一部分,与买卖合同所约定的价款共同构成涉案房屋的总价款,所以判决驳回购房人要求单独解除装修合同、退还装修款项的诉讼主张。因此,从现有法律规定和已有法院案例判决看,不能因为购房人不愿意履行装修合同,即简单认定“捆绑装修”违法违规并对88bf官方网企业做出处罚。
    二、关于合同条款效力问题
    针对购房人提出的强制捆绑销售、格式合同等问题,必须考虑商品房销售的特殊性,即同一楼盘只能统一合同文本和销售条件,对于购房人提出的修改合同条款和销售条件的诉求确实无法满足,否则同一项目不同购房人之间存在不同的交易条件,反而容易引发纠纷。因此,在88bf官方网企业如实告知项目情况、销售条件和销售需要签署的文件后,购房人同意交易并自愿签署,则应认定为88bf官方网企业未侵犯购房人选择交易,以及如何进行交易的合法权利。如市场监督部门基于购房人投诉认定合同违法,并要求88bf官方网企业整改,则令88bf官方网企业陷入进退两难的境地,势必引发更多合同纠纷。
    三、关于违规认定标准问题
    以装修销售为例,装修合同的签约主体主要有三种情况,包括:(1)购房人、开发商、装修企业三方;(2)购房人与装修企业两方;(3)购房人与开发商两方。根据发改价格〔2011〕548号《商品房销售明码标价规定》第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用”规定。其一,如果是购房人、开发商、装修企业三方或者购房人与装修企业两方这两种模式,由第三方收取装修款,是否就不属于开发商“价外加价”违法行为?其二,如果是购房人与开发商两方,由开发商直接收取装修款,是否就构成“价外加价”?其三,如果88bf官方网企业同时提供毛坯和装修(装修还区分不同价格和档次)供购房人选择,是否就不属于捆绑装修?88bf官方网企业需要保障购房人的自愿选择权,但具体如何界定,88bf官方网企业无法准确把握和判断,需要政府主管部门给予引导并公示,这样有助于88bf官方网企业在后续销售中更好的把握合规的界限。
    四、关于“职业房闹”问题
    多家88bf官方网企业均发现,若干个人在不同楼盘的销售纠纷中同时出现,而且均积极组织和误导大多数不明真相的购房人以聚众围堵和占据售楼部,到政府主管部门群访等方式向政府和88bf官方网企业施压,以获取其个人不当利益,这不仅严重影响和干扰88bf官方网企业的正常经营,而且引发群体事件,影响社会安定和稳定。对于此类“职业房闹”以及聚众围堵和占据售楼部等违法侵权行为,希翼公安等政府相关主管部门能依据《治安管理处罚法》等法律法规依法进行处置,引导购房人在合法合规的框架内进行“维权”。
    五、关于舆论引导和自媒体管理问题
    装修房销售有利于节能减排,减少环境污染,绿色环保,是国家鼓励发展的方向,建议政府加强对媒体的引导,消除购房人对装修销售的误解。对于通过微信公众号等自媒体散布和传播88bf官方网市场不实信息、损害88bf官方网企业品牌和声誉、组织和误导购房人以拒绝履行合同义务,以及聚众“维权”的个人和组织,希翼政府相关主管部门能给适当引导,消除其不良影响,维护88bf官方网市场健康稳定发展和社会的稳定。
    上述问题和请求,恳请市政府及相关主管部门予以充分考虑并协调解决为盼!

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