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房产租金回报率持续走低 房价过快上涨值得忧虑

2009-07-09 来源: 中国证券报

    易居中国8日发布研究报告称,近年来国内房产租金回报率呈下降趋势,至今年一季度已相对2001年一季度降低30%。2004年至2008年,我国内地租金涨幅维持在2%上下,但房价增幅却高达6-10%。在房产租金回报率持续走低的情况下,房价快速上涨值得忧虑。
    5月以来,随着投资、投机需求的加速入市,房价涨幅加大,业界关于房价泡沫的忧虑和争议越来越显性化。报告显示,2009年一季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%,低于国外水平。其中,上海、杭州均低于3%,可以界定为存在一定房价泡沫。如要恢复到5%的租金回报率水平,七城市房价平均下降幅度需达31.5%。因此,在相当长的一段时间内,我国普通商品房租金回报率都很难恢复到2001至2004年的合理水平。“这意味着以租金回报率衡量,我国房产的投资价值是下降的。”易居中国综合研究部部长杨红旭表示。
    报告认为,房价与租金紧密相连,短期内房价波幅往往大于租金,但长期而言,二者变化具有很高的一致性。从租金、房价来看,2004年至2008年,我国大陆租金涨幅维持在2%上下,但房价增幅却高达6%-10%,尽管我国属楼市快速发展期,与美国成熟期不同,但这种房价脱离房租的现象,说明房价增长过快,已经不合理。
    杨红旭表示,从近几年国内情况看,租金回报率呈持续下降趋势,这意味着以租金回报率衡量,我国房产的投资价值是下降的,原因在于租金增长缓慢,而房价增长过快。短期而言,受通胀预期影响,部分投资投机需求入市,必然会进一步推高房价,但长期而论,租金回报率偏低却是不争的事实,未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。
    此外,受传统置业观影响,在我国往往只存在租赁需求向购房需求的单向转变,而最终导致了房价长期脱离租金增长的态势,租金回报率偏低。

 

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