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福州:政府“逼供” 打击捂盘

2009-11-20 来源: 东南置业

 

 

 产品结构性失调导致房价上涨

  虽然“捂盘惜售”目前在福州的楼市中没有什么市场,但新的隐忧也在凸显,这就是供需矛盾的转向——产品结构失调。无论是“捂盘惜售”还是产品结构性失调,最终体现在福州楼市上,就是出现一定程度的泡沫。

  从当前来看,福州中小户型的断货已是既成事实,大户型的供应量仍充裕,但刚性需求的产品基本空档,同时大家注意到,福州的新开工面积没有相应的增长,根据福建省建设厅的资料显示,我省上半年88bf官方网开发投资同比下降近2成,排到全国第15位,广东、四川、上海、福建四个下降省市,福建下降最大。因此,在市场手头缺货、资金充裕、却有没有新项目可操盘的情况下,房价上涨就不难以说明了。业内人士认为,目前市场已经出现结构性产品缺失的现象,下半年如何解决这个问题,将很大程度上影响未来市场的走势。而杜绝捂盘,同时带动大户型的销售,才是解决当前产品结构失调的两个关键,才能有助于福州楼市启稳。

  捂盘惜售的实质

  “捂盘惜售”提法的起源已经无从考究,从字面意思理解,应该是“捂住楼盘,舍不得把房子拿出来销售”。从88bf官方网销售来看,这种提法有点滑稽,还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖。可以说,实现销售是开发商的最终目的,所谓“落袋为安”,但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此,捂盘惜售所反映的只是一个表面现象,其本质是开发商采取的一种销售策略,涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商是理性的经济人,存在着利润最大化的追求,但是,开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。

  比如,在一个不断下跌的88bf官方网市场中,开发商可以选择卖或者不卖,选择先卖某部分单位而不卖其他单位的,这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断,但一旦选择后由此产生的风险,开发商将独立承担。同样,在一个上涨的市场亦如此。大家不要只看到开发商风光的一面,殊不知很多开发商因为误判大势,损失惨重。又比如,同样是一个楼盘,为什么开发商会先推售某些单位,后推售其他单位呢?除了工程方面的原因外,主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的考虑,在投资时候需要这种考虑,在出售的时候同样需要这种考虑,即不能将所有货物一下子全部推出市场,而应该分时机、有节奏地推出。

  檀玉芳认为,捂盘是一种长期现象,不管是市场好的时候还是在市场不好的时候,捂盘都是开发商销控的重要措施,少量多批的推盘方式也属于一种捂盘方式,也是现在市场上最常见的方式,除此之外,还有大幅提高开盘售价、后续房源转售为租以及自行封盘三种方式。

  形形色色捂盘惜售手段

  △手段一:晚领证分批拿

  开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间,或是分次分批的拿证,这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现,同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间,但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

  △手段二:大幅提高开盘售价

  开发商脱离市场均价,大幅提高开盘价,导致市场内无人应价,变相拉长销售周期,这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说,这种手段效果很好。

  △手段三:后续房源转售为租

  开发商将一些项目的后续房源转售为租,待租客撤离后,重新翻新外立面和内部装潢,再高价出售,有的甚至就带租约出售,瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期,而且还可以拿租金来偿还银行利息。

  △手段四:谎称进入尾盘期

  有些楼盘,对外宣传已经全部卖出,但如果上网查询,则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明,但被开发商广泛利用。

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