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2010年2月福房指数市场分析报告:榕城楼市价稳量跌

2010-03-11 来源: 海峡都市报

  【楼盘排行榜分析】

  融信摘取均价桂冠 金山板块成交量大

  由表5看出,2月金山板块独领风骚,其便利的交通和较高的绿化率成为越来越多人选择的对象。金山板块有六个项目进入榜单,其中华润橡树湾以成交金额35145万元和成交面积20072.77平方米独占鳌头;江滨、仓山、五四北、东区各有一个楼盘进入排行榜。2月最大的意外是市中心板块居然没有一个进入榜单,这与市中心没有什么新的项目,且前几个月销售火爆有关。

  从2月楼盘成交均价排行榜(6)来看,市中心凭借绝佳的地理优势,便利的交通,完备的生活设施,占据3席的位置,包含翔达公寓、中旅城二期、群升国际御园,均价都在16000/m2以上。金山和江滨分别占据2席,而金山板块的融信大卫城更是以均价28951/m2再次摘得桂冠,虽比上个月的30164/m2下降不少,但显然融信大卫城成了福州高端别墅楼盘的一个新标杆。

  【产品聚焦】

  低端房仍受青睐高价房依然看涨

  由表7的资料显示:与1月份相比,2月的商品住宅成交总套数大幅下降。2月总成交量1177套,比上月的2201套减少了1024套,月降幅为46.52%8000/平方米以下的商品住宅持续热销,以336套占据总成交面积的25.54%,稳居销量冠军宝座。

  12000/平方米以上的商品住宅以35.38%的成交面积占比位于第二。总的来看,8000元以下的产品颇受消费者青睐,仍是市场需求的主打方向。从表中可知刚性需求者在购房的时候主要还是倾向以经济实用的中、低端价位的住宅为主,但对高端价位的住宅需求也有所增加。可见,有相当一部分的改善型需求者接受了高价房,这部分有经济能力的消费者对生活质量有更高的要求,追求高品质、高价格的楼盘。

  分析表8数据,90120平方米的户型,以383套的成交量占比32.54%,位列成交套数第一的位置。90平方米以下以363套、30.84%的成交量占比紧随其后。综合来看,120平方米以下的户型成交量占比高达63.38%,显然市场还是以中小户型交易为主。180平方米以上的大户型的成交金额所占比例为40.24%,较1月份的31.91%上升了8.33个百分点,抢占了销售金额第一的宝座。在成交量方面,中小户型在与大户型的比拼中更显优势,二者的成交套型占比的差距在拉大。虽然福州市开发商近来主推高档价位楼盘,但目前福州市银行的房贷已经全面收紧,目前多家银行暂缓放贷,利率纷纷上浮,二套房取消7折优惠利率,许多投资者已经很难贷到房款,而资金又是买房的主要考虑因素。因此,2月住宅的销售量剧减,尤其是对于资金有更高要求的高价位豪宅。

  【热点分析】

  政策冲击下榕城楼市价稳量跌

  回顾2009年,在一系列房产优惠利好政策的引导下,福州楼市需求集中放量,迎来了销售旺季,市场整体向好。

  与之形成鲜明对比,进入2010年,从中央到地方,调控再成楼市主旋律,福州88bf官方网市场呈现出成交量锐减、价格依然坚挺的态势。对于这种价稳量巨跌现象,大家该如何思考呢?首先,去年底以来接连出台的楼市调控政策已对市场心理面产生明显影响。国土部、住建部、央行等各种调控连环拳连续出击,国四条国十一条、上调存款准备金率等紧缩性政策频频出台,各大城市楼市都迎来了冷春,成交量急剧下滑,福州也不例外。同时,目前大部分银行收紧了房贷,不仅二套房门槛提高,首付提高到四成,而且首套房贷取消7折利率优惠,这对市场也有着实质性影响。但与一线城市相比而言,榕城虎年新春楼市算是平稳开局。其次,政府调控及房贷收紧政策的出台,后续力度和效应都有待观察,因此,未来买方的购房速度将有所放缓,增加了市场的观望气氛。

  应该说,购房者只有待政策调控下的更明朗的市场行情出现时才敢下手买房。最后,经过一年的调整,许多开发商手头资金较为充裕,面对冷清的市场他们非但不打折促销,反而选择少量推盘,把一些优质的房源推到四五月再上市,以期有一个更好的回报。楼市放量减少必然导致成交量萎缩。

  当然,正值春节期间88bf官方网市场本就冷清也是原因之一。

  房价依然坚挺主要是市场刚性需求为基础、改善型需求为支撑的综合作用结果。

  事实上,尽管国家出台了一系列控制房价的政策,也不可避免地对市场产生了一定程度的影响,但88bf官方网市场依然存在着许多不确定的因素。

  可以肯定的是,今年房价不会像去年那样疯狂上涨,上半年房价或将保持高位,但成交量出现萎缩,最终房价走势,还得看后续政策出台;政策是否能切实调整好88bf官方网市场的关键,还是要看政府的决心、政策的强度与实行力。

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