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解读国19条土地新政 后市中小房企拿地难度加大

2010-03-18 来源: 东南快报


  “两会”上针对高房价的讨伐声言犹在耳,来自国土资源部的19条土地新政已率先落地,直接将对楼市调控的焦点转向土地。
  70%供地用于保障性和中小套型商品房、提高土地竞买保证金和首付门槛、开展88bf官方网用地突出问题专项检查……究竟这一系列土地新政能否发挥出重要的调控作用?又将对福州楼市走势产生怎样的影响?
  
    新政“国19条”出台 掀起土地调控风暴
  
    3月10日,国土资源部出台整治88bf官方网用地的专项文件——《关于加强88bf官方网用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称“国19条”),全文包含19条土地新规,明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。
  其中,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金;成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款;70%供地用于保障性和中小户型住房;建立88bf官方网用地开竣工申报制度;今年3月至7月开展88bf官方网用地突出问题专项检查等几个条款,被认为是政府全方位加强土地市场监管的“信号”。
  “国19条”出台后,业内人士普遍认为,新政在延续去年底以来“国4条”“国11条”调控精神的基础上,对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求,是针对88bf官方网行业的又一记重拳,新一轮88bf官方网调控风暴已然掀起。
 
    解读  关键词1 提门槛
  
    竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。
  福晟集团副总裁何建华表示,“国19条”中最具直接影响力的是土地出让门槛的提高,“福州之前参与土地竞拍的保证金在10%左右,新政将保证金提到20%,抬高了开发商拿地的准入门槛,一些缺乏融资能力的中小开发商将面临考验,而对资金雄厚的品牌房企来说,影响不大。”
  除了竞买保证金比例的提升,此次“国19条”还对土地成交之后的付款期限作出明文规定。据记者了解,福州现行成交地价付款方式,是要求竞得人自土地出让合同签订之日起60日、120日、180日内分三期(比例为50%、20%、30%)支付土地出让价款。相比新政,最显著的区别在于首付款从两个月内支付50%缩短为一个月。
  对此,上海新联康福州企业负责人林运晖指出,20%保证金、50%首付款等拍卖门槛的提升,对开发商的资金实力提出了更高的要求。他强调,新政出台后,企业现金流将成为各个开发商买地时最为重要的前提。这也促使开发商受资金压力增加的影响,需要权衡现有楼盘销售回款进度与欲购储备地块开发进度之间的关系,购地时将更为谨慎。
  
    关键词2 调结构
  
    确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。
  调节住房供应结构显然成为今年政府宏观调控的新重点,“国19条”中70%供地用于保障性和中小户型住房的提法颇为引人注目。
  实际上,早在2010年1月21日,国土资源部发布的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》中就已提出,“申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。”
  国广一叶•天知营销策划总监陈洪兴表示,“政府之前对保障房所占比例一直都有强调,这一次只是重申了它的重要性,还是为了解决中低收入者的住房问题。”
  部分业内人士也提出,国土部门虽然限定了土地的供应比例,但对“保障性住房”“自住性中小套型商品房”“大套型住房”等概念并无一个明确界定。同时70%的总和当中,各种类型住房的比例也未明确分配,因此上述政策的落实,还有赖地方政府的配合与相关细则的出台。
  
    关键词3 治囤地
  
    今年3月至7月,将在全国组织开展对88bf官方网用地突出问题的专项检查。检查重点是:88bf官方网用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
  “国19条”的核心思想是规范88bf官方网商拿地行为,整治“囤地”“炒地”。业内人士纷纷表示,此次新政尤为特殊的地方,在于对开发商的“囤地”行为提出了具体的监管处罚措施,包括实行开竣工申报制度、建立诚信档案、限制拿地等措施,都将对开发商造成实质性的影响。
  一位福州地产业内人士更坦言,对闲置土地的处罚办法其实早在前几年就已出台,但一直没有切实实行,原因是开发商拿到土地后,有时因为拆迁问题或者配套未跟上,开发进度有所拖延。他指出,此次“国19条”明确了针对88bf官方网用地的专项检查时间表,无疑将迫使手中有地的开发商加快开发进度,从而加大供应,长期来看,将对抑制高房价起到一定作用。
  
    后市
  
    新一轮土地调控风暴已初现端倪,然而,就在3月15日,北京三个新“地王”的涌现给刚刚开启的土地调控敲了“警钟”。值得注意的是,当天三个“地王”全部由央企制造,连中国兵器装备集团、中国烟草总企业等非88bf官方网主业央企也杀入地产领域争夺地王。“国19条”新政究竟能否抑制地价、房价疯涨,还有待观望。
  
    A 中小房企拿地难度加大
  
    不少业内人士表示,尽管近期土地市场调控政策频繁出台,增加了拿地成本,提高了拿地门槛,但央企“地王”的频繁出现恰恰表明相关政府部门对非88bf官方网主业央企拿地的规定和约束并不严格,抑制高地价的有效措施还有待探索。
  “数据显示,目前国内88bf官方网企业的数量接近6万家”,中庚集团实行总裁黄海雄告诉记者,拿地门槛的提高,不可避免地造成土地资源向国企、央企、上市企业靠拢,中小企业拿地困难,也促使有实力的品牌企业力争做大做强,根据企业自身的发展情况和融资能力来决定拿地计划。他表示,在宏观政策调控频繁的背景下,“会选择地价相对合理、地块合适的土地进行持续开发,保持企业的良性健康发展。”
  “国19条”中竞价门槛的抬高对资金实力相对薄弱的中小房企的生存发展提出了严峻的考验。也有部分业内人士认为,新政对土地市场的调控,将加速88bf官方网企业出现分化。迫于资金运转的压力,未来品牌房企联合拿地的趋势将增强,中小房企则可能转向二、三线城市发展,加速行业集中化、垄断化。
  
    B 新政关键看地方实行力度
  
    “这次新政提出的内容比以往更加明确,具备一定的可操作性,然而重点还是在实行。”林运晖指出,特别是加大保障性住房建设和增加中小套型商品房供应等方面,完全依赖于地方政府的投入。
  其实,早在今年2月份召开的福州市国土资源管理工作会议上,有关领导就表示今年福州市将增加限价商品房、经济适用房、经济租赁房等保障性住房的土地供给,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求
  何建华表示,政府重拳打击高房价、地价和“囤地”行为的目标明显,但关键还要看政策是否认真实行,比如对土地竞买人的开发资格进行专业审查等。他认为,“如果在加大土地供应总量的同时,严格实行打击囤地的措施,才有利于增加有效土地供应量,缓解目前房价上涨的压力。”
  在记者采访过程当中,业内专家和开发商一致认为,“国19条”从条款细则上看与之前政策相比较成体系,但调控能否做到有头有尾,达成遏制地价、房价过快上涨的初衷,关键还在于地方政府的实行力度。假如新政仍无法抑制“地王”频现、房价续走高的态势,不排除政府将出台更为严厉的调控措施。

 

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