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国土部公布《09中国城市地价状况》警示楼市泡沫

2010-03-30 来源: 北京日报

    就在投资者还讨论热点城市楼市“租售比”严重失调是否意味着泡沫的时候,国土资源部昨天公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,并明确表示从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。 
    
    住宅租金回报收益不理想 
    
    租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。
    国土部中国土地规划研究院地价所所长赵松先容,国土部以全国城市地价动态监测系统为基础,持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示,近五年来,由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。租售价格变化未能保持相应速度,其中住宅物业自2008年以后,重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向,直至历经去年的疯涨之后,泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。
    据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看,在国土部选取的2009年六个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资回报率。 
    
    去年同时点地价房价比均值上升至31.29% 
    
    继去年6月首度公布地价房价占比之后,国土部本次再度公布了去年同时点地价房价比均值,即传统意义上的地价房价占比。报告显示,全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%,基本处于正常市场区间内,而这一数字在去年7月首度公布时为23.2%。
    赵松表示,报告中公布的是同时点地价房价比,旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析,还会有较大差异。“从购置土地到开发商品房上市,其间通常会有3年左右的开发时间,而这一期间,如果土地市场价格走势上涨,那这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润,即使考虑了地价款的利息支出,得出的地价房价比也会更低些。”他说。 
    
    住宅市场化程度高于商业地产 
    
    “技术人员在采集数据的过程中有一个有意思的现象,半数城市居住地价房价比超过商业,这一点是比较异常的。”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云强调,在可获取有效数据的28个城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。
    “按照一般规律,商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。而我国目前的居住地价与商业地价的差距并不大,商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。”邹晓云认为,这种反常现象说明,现阶段,我国住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。

 

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