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上海土地出让告别"价高者得" 价格因素仅占三成

2010-04-06 来源: 《东方早报》

    随着位于地铁一号线莘庄站上方地块出让公告的发布,在上海延续多年的“价高者得”的土地出让模式第一次发生转变。

  清明假期前,上海规划和国土资源网发布18号土地出让公告,以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块。这是上海继黄浦区两幅土地之后再一次采用招标形式出让土地。不同于黄浦两幅土地的“先招后拍”模式,此次招标将直接以评标结果决定土地中标人,这种模式下,报价因素仅占最后评标结果的30%。

  实行出让金付款新规

  此次出让的莘庄地块为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地,就在地铁一号线莘庄站上方,东至梅陇西路、都市路,南至莘朱路,西至众贤路、水清南路,北至沪闵路、水清南路、莘建东路、宝城路;出让面积11.78万平方米,地上建筑面积40.5万平方米。

  此次土地采取招标形式出让,竞买保证金高达5.5亿元。按照此前保证金不低于底价20%的原则,则地块底价不低于27.5亿元。

  上海此前于全国率先酝酿土地出让金付款新规则,按付款方式将土地出让期限分别缩短至30天和三个月:第一种方式要求竞得开发商在签订出让合同15天内支付20%的土地出让金,并且在30天内付清全款;第二种方式要求竞得开发商在10天支付总额50%的土地款,余款在合同签订日算起90天(即三个月)内付清,开发商需要同时支付余款产生的利息。

  在此次招标中,付款新规首次被提及。土地出让文件规定,该地块在签订出让合同10个工作日内付清地价的50%,剩余出让价款3个月内付清。

  评标价格分仅占30%

  可查资料显示,上海今年年初就已经对黄浦区出让的两幅大型商业地块进行出让方式改革,但在“先招后拍”的模式下,最终通过评标的竞买人最后还是要进入竞价环节,而最终的土地竞得人依然是报价最高的一名参与开发商,以黄浦外滩金融服务区8-1地块为例,最终竞得者就并非评标综合分数最高的中华企业,而是在最终报价环节中胜出的证大置业。

  而此次莘庄地块出让,则纯粹采用招标形式。挂牌文件规定,由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审综合评分,并根据综合评分结果确定中标候选人。

  文件显示,招标评分主要分为技术标和商务标,两项各占50分,其中竞买报价是商务标中的一项,总分30分,仅仅占到全部评标环节中的30%。价格将不再是决定是否竞得地块的决定性因素,与之相应的,建设规划方案等将成为更加重要的因素。

    告别“价高者得”怪圈

  除了主要建设保障房的大型居住区地块之外,上海最近几年来经营性用地全部采取价高者得的出让模式。尽管莘庄地块不是第一幅采用招标形式出让的土地,但是,这一地块却是多年来第一次告别了“价高者得”的恶性竞争怪圈。

  莘庄地块出让前,有关于土地价格不断攀高、地王频现所引发的质疑越来越多。有业内人士更是直接表示,目前普遍认为土地出让“价高者得”的模式推高了地价,也间接导致房价的高涨。不久前,国土资源部在北京召开的视频工作会议中首次对外公布,将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点,进行土地招拍挂制度改革。

 

 

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