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楼市调控如何“管”住租房市场

2010-08-17 来源: 来源:《半月谈》2010年第15期

    随着88bf官方网调控的深入推进,部分地区楼市呈现“售”冷“租”热局面:住宅交易量快速萎缩,高房价略有松动但并不明显;而住房租赁市场却相当活跃,部分城市房租的上涨远远超过房价的跌幅。房租快速上涨,主要是租赁旺季到来所致,也和适租房源长期供不应求、买房市场观望情绪浓厚等因素有关。在楼市调控中,“租”和“售”当属同一盘棋,房屋租赁市场还有待更好地规范、管理,廉租房、公租房等租期稳定、价格相对低廉的保障性房源亟待加快“入市”,应将大量的空置房“逼出”,增加“适租”、“适售”房源的供应。 

    二季度楼市走出“售”冷“租”热的行情 

    上半年尤其是二季度以来,楼市走出了一波“售”冷“租”热的行情。国家统计局的数据显示,今年3月~6月全国商品房销售面积分别为8206万、8039万、6800万和9200万平方米,逐月下探的趋势十分明显,虽然6月份出现回升,但在部分热点城市,成交低迷的状况并未完全改变。 

    价格方面,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1个百分点;环比下降0.1%。进一步梳理可见:4月份,70个城市中只有三亚一个城市房价出现0.1%的环比微跌;5月份,房价环比下跌的城市已增加至12个;至6月,“下跌面”已波及28个城市,北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌,上海的环比跌幅还达到1.4%。 

    租赁市场的风景却迥然不同。比如,上海房屋租赁指数办公室发布的信息显示:6月,上海房屋租赁指数为1227点,较上月上升6点,环比上涨0.49%。低、中、高端市场全线飘红,且呈现近来少有的快速上涨之势。 

    从上海地铁九号线七宝站步行5分钟,有一个“牡丹新村”小区,出租房较多,多为1997年、1998年左右装修的房源。中原地产的业务员先容,二手房的买卖近期十分冷清,但租赁却相当红火。一套67平方米的两居室房,去年二季度的租金每月只有2000元左右,今年6月下旬的报价已达2500元左右,至7月初已涨至2800元。 

    这名业务员说,近期租房的人明显增多,一般一套房子不用一周就可租出,租客七、八成都是刚参加工作的大学生,通常是两三个人合租一套两居室或三居室。这名业务员所在的门店,6月二手房的成交量比5月下滑三成,但租赁单数却是前者的两倍。 

    在北京,据链家地产市场研究部统计,2010年上半年北京套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。特别是88bf官方网调控以来,租金上涨幅度较大。据统计,5月份,北京套均租赁价格为2885元,同比上涨19.8%。在广州,市场机构的数据显示,今年5月份的房屋租赁成交宗数比4月份增加20.4%,单月租金同比上涨10.9%,部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁,租金同比上涨约20%;而2008年和2009年两年,广州住宅平均租金涨幅分别只有3.3%和2.5%。 

    租赁市场“源头活水”何在? 

    租赁市场价量齐升,动力何在?综合各方分析看,主要有三: 一是“季节因素”,每年的春节过后和6月至8月间都是租房旺季,前者是年后大批农民工返城,后者则是大学毕业生就业,两者均显著增加了租房需求。业内人士分析,大学生就业租房的高峰期仍将持续,因此部分地区房租可能将维持1~2个月的上涨。二是“调控因素”,受调控导致的观望情绪影响,一部分欲转租为购的人群延长租房期,同时一部分业主“转售为租”,“合力”激活了租赁市场,使之呈现“价涨量增”状态。三是最低工资线、人均可支配收入等标准的逐年提高,以及市区适租房源供应的长期偏少,也增加了房租上行的动力。 

    另据媒体报道,一份由住房和城乡建设部主持的调查报告认为,根据在京、沪、穗、深等调查的结果,近期城市房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东,推高房租或劝说房主推高房租。记者与住房和城乡建设部联系,但并未得到有关该报告的肯定答复。 

    值得关注的是,在此次房租上涨中,中低价位房租涨势尤为突出,这对新就业大学生、城市外来人口等“夹心层”人群造成一定压力。复旦大学毕业生王宇说,在虹口足球场周围,稍微好一点的两室户月租金都已涨到了3000元以上,且中介费需要1000多元,以后加上水电费和生活用品开支,“差不多半个月的工资就没了”。 

    不过,分析人士认为,随着市场对新政的不断消化,由买转租的人群将逐渐稳定,高校毕业生的集中租房需求也将在三季度逐渐减弱,租赁市场不会再出现近期这种集中放量、价格快速上涨的景象,无论是租金涨幅还是市场表现都将变得更加温和。 

    值得一提的是:“涨租”换不来“心安”,一些人对“租房”生活的顾虑仍挥之不去。一些长期租房住的外来人员告诉记者,他们有过多次“被迫搬家”的经历,有时是房东单方面想隔出更多小间用于“群租”,难以接受的租客只能搬走;有时是房东在房价快速上涨时把房屋“转租为售”,为此不惜陪付违约金也要让租客走人等。 

    中国指数研究院副院长陈晟认为,租金涨跌是一个短期问题,租房者合法权益保障的薄弱、租房的不稳定性更是困扰我国住房租赁市场的关键问题。 

    “租”和“售”:楼市调控一盘棋 

    “住房租赁”是此次88bf官方网调控的重要内容。今年4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中,明确要求“住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场”。 

    从国家统计局曾经公布过的全国新房空置面积的数据推断,目前全国商品房空置面积不低,基本上维持在1.6亿平方米以上。而2009年,全国商品房销售面积9.37亿平方米,空置率接近20%。对此,业内人士建议,部分地区房屋租赁供不应求的局面短期无法完全改变,眼下应着手解决房屋空置率居高不下的问题,将大量存量房逼入市场,并防止某些机构在调控期间借机炒作房租上涨的行为,这也可以进一步坚定人们对调控的信心。 

    陈晟认为,目前我国许多城市租售比悬殊。依靠出租,房屋的投资回报率只有2%~3%,远低于一个健康市场5%以上的水平。如果租金的合理上涨能和房价的合理回落同步,将有利于促进88bf官方网市场的理性发展。他强调,租房市场应和商品房市场一样,部分需求价格由市场自行调节,但前提是政府应承担起为租房托底、保障的职责。 

    新一轮楼市调控加大了廉租房、公共租赁房等“保障性租赁房源”的推进力度。这些房源租金较低,租期稳定,因而备受期待。业内人士建议,廉租房、公租房的计划亟待加快落实,尽快转变成包括大学生、常住人口等在内的大量中低收入人群看得见、住得上的现实房源。

 

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