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两会解读 房价合理回归的关键是改革土地制度

2012-03-15 来源: 证券时报

    温家宝总理3月15日在十一届全国人大五次会议记者会上表示,"房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成88bf官方网市场的混乱,不利于88bf官方网长期健康和稳定发展".温总理对88bf官方网调控明确表态后,地产股昨日应声领跌。对此,接受证券时报记者采访的业内专家认为,今年政府88bf官方网调控的决心是坚定不移的,限购限贷不会取消,房价将以下跌为主。但要让房价合理回归需要多个环节共同努力,其中的关键是要改革土地制度。
  首次说明合理房价
  尽管温总理此前多次强调且首次在政府工作报告中明确提出"促进房价合理回归",但对于何为"合理"并没有具体说明,这也成为业界最为关注的一个问题。
  此次,温总理在答记者问时首次给出了"合理"的说明--"我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。"
  对于"使房价与居民的收入相适应",上海某88bf官方网研究院副院长杨红旭在接受记者采访时说:"这就是大家一直在研究的房价收入比,它是衡量房价是否合理的最重要指标。"杨红旭表示,2011年调控效果初显,房价收入比已连续第二年回落,但仍未达到温总理认为的合理范畴。
  杨红旭先容,从我国近十年来的历史情况来看,全国房价收入比维持在6~7,可算作合理区间,最低的2001年为6.12,最高的2009年为8.03,2010年回落至7.76,2011年继续回落至7.5,调控效果持续显现,但当前仍略偏高。上海、深圳、北京、杭州、厦门等经济发达的东部城市,合理数值大于全国平均水平,大概为8~10.
  "温总理所讲的房价远未回归合理,我理解是指部分区域部分城市,特别是东部沿海城市,这些地方的房价与当地人均收入水平不相符。而西部中小城市目前还不存在这一现象。"中国88bf官方网学会副会长陈国强对记者表示,今年房价将稳中有降,适度回归。
  杨红旭预计,按当前房价走势,今年全国房价收入比将回归合理区间,接近2008年水平,但一二线城市房价收入比的合理回归应该还要两三年。
  土地财政是改革阻力
  对于"房价与投入和合理的利润相匹配",阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示,88bf官方网行业的暴利时代已经结束,随着房价回落及各种成本提高,开发商的让利空间越来越小了。
  "目前88bf官方网行业的平均利润率在10%~13%,开发商在售项目大都是在2009年和2010年拿的高价地,去年以来很多项目降价幅度已近20%,同时,劳动力、大宗建材和融资成本的上升达到了15%,相当于开发商的利润减少了35%,目前开发商的压力还是比较大的。"一位不愿具名的业内专家告诉证券时报记者。
  影响房价的因素有很多。温总理在此次答记者问时也表示,"88bf官方网市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量的收入,涉及到金融企业和88bf官方网企业的利益,改革的阻力相当之大".
  陈国强认为,房价的合理回归需要多个环节的共同努力,地方政府应对地价有个合理的预期,同时还应降低税费负担。
  范小冲认为,要实现房价真正合理回归,就要深化改革,包括解决土地出让制度、投资渠道狭窄、货币超发等关键问题。现在用行政手段控制了房价,也为此付出了代价,应该利用这个代价加快体制改革,加快保障房建设,而不是加大行政手段的力度。对开发商而言,真正的挑战不是调控,而是"坐地生财"的增长模式已不可持续,转型是根本出路。
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