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房价涨幅明显放缓 未来楼市呈分化走势——2017年9月房价走势点评

2017-10-27 来源: 国信88bf官方网信息网

    一、整体形势:环比下跌城市个数增加明显,同比涨幅持续回落
    9月份,因地制宜、因城施策的88bf官方网调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市88bf官方网市场继续保持稳定。70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。一二三线城市房价同比涨幅继续回落。
    从加权平均指数来看,9月份70个大中城市新建商品住宅价格环比指数为100.1,与上月持平,同比指数为105.1,比上个月下降2.8个百分点。 
     从70个大中城市新建商品住宅环比价格指数的分布区间情况来看,涨幅超过0.5%(含)的城市个数继续减少,由8月份的23个下降到9月的19个,且本月没有涨幅超过1%的城市,房价涨幅在0.5%(不含)以下的城市个数持续扩大,其中下跌的城市个数与上月持平,仍为18个。房价环比指数的这一变化反映出当前88bf官方网市场延续降温态势,调控的效果有望继续影响2017年第四季度市场,预计房价将持续收窄,涨势过猛的二三线城市有望逐渐步入到整体小幅降价的行列之中。 
     从70个大中城市新建商品住宅同比价格指数的分布区间情况来看,变化较为明显,涨幅超过10%的城市个数大幅减少,由8月份的24个下降到9月的15个,减少了9个,而且涨幅均没有超过15%,相对的,涨幅介于0%-5%的城市个数增加显著,由上月的13个上涨到本月的23个,增加了10个。全国房价整体涨幅明显回落,充分说明了调控一年以来政策的有效性,尤其是限购限贷等政策发挥了实质性的狙击投机需求的重要作用。 
     分城市等级看,一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。一二三线城市房价同比涨幅继续回落。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落,9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落,9月份比8月份回落2.2个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落,9月份比8月份回落1.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落,9月份比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。
    二、15个重点城市房价:环比全面停涨,同比涨幅全部回落
    从15个一线城市和热点二线城市的房价环比来看,9月份所有城市的新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现,这也是最近3年中15个热点城市连续2个月出现全面停涨。与8月份相比,环比指数较上月回调的城市个数有所增加,值得注意的是一线城市中上涨启动最晚的广州,面对空前上涨压力,持续调控,在8月、9月出现环比大幅下跌。 
     从同比房价指数来看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间,其中无锡、郑州、济南、杭州回落幅度较大,超过6个百分点。深圳继续领跌,上海步其“后尘”,开始小幅向下调头;北京同比仅上涨0.5%。 
     三、安庆、秦皇岛领涨全国城市房价,最高涨幅收窄不到1%
从房价环比领涨城市的情况来看,本月再次出现变换,新建住宅领涨城市由上月的桂林市转换为安庆市,二手住宅则由无锡市转换为秦皇岛市。从近期各类住宅价格的最大涨幅来看,继续保持回落态势,创近两年来新低,这表明经过一年的调控,政策效果正在渐次显现,未来楼市依然会呈现分化走势。 
     本月,部分非热点省会城市房价上涨较为突出。新建商品住宅价格环比涨幅居前的安庆、长春、哈尔滨、南充等三线为主的城市,相较今年上半年2%左右的涨幅有所降低,这与88bf官方网调控持续从紧和针对性纠偏分不开。自9月下旬起,重庆、南昌、长沙、西安、贵阳等二线城市及桂林、北海等三线城市相继出台楼市调控措施,多以限售政策为主。目前实行限售措施的城市已累计超过50个。从地区指向上看,多是针对短期楼市出现异动的地区进行的定向纠偏。靴子落地,打破了部分市场预期对调控是否可能在“930”这个时间窗口转向的猜测,保持了政策的连续性和稳定性。在因城施策原则的引导下,一二线、三四线城市各有政策,此前热度升高的三四线城市也已经开始降温,许多城市还用限售政策锁定了几年内的楼市交易,可以预见,全国楼市在未来相当长的一段时间里都会处于低交易量的状态,房价也将失去上涨动力,稳中有降将成为未来全国房价的基本走势。
    四、房价未来走势研判
    9月份,楼市调控再掀一轮小高潮。据统计,本月多达45个城市发布了楼市调控相关政策52次,政策密集程度甚至超过了去年10月。截止日前,年内全国88bf官方网调控政策已接近180次。统计局相关负责人表示,一线城市房价经过调控以后,现在市场预期比较稳定,投资投机性的需求得到了有力遏制。另一方面,88bf官方网调控着力加大了对三四线城市去库存的力度,取得了积极的进展。9月末,全国商品房待售面积同比下降了12.2%,主要在三四线城市去库存收到积极效果。在88bf官方网调控过程当中,由于采取了因城施策、因地制宜的办法,而不是一刀切的调控,在调控方式上,也不是一味地限制需求,特别是针对一线城市住房供求矛盾比较突出的问题,国家鼓励在供求矛盾突出的地方,通过加大住宅土地的供应来解决88bf官方网的问题。所以,前三季度88bf官方网投资增长是比较平稳的,对经济的发展依然起到了积极的作用,同时88bf官方网的风险也得到了有效的化解。
    随着调控范围的不断扩大,预计88bf官方网开发投资和销售增速在四季度仍将下滑,但基于前期积累的数据以及三、四线城市的去库存政策,全年88bf官方网销售金额维持正增长仍是大概率事件。后期楼市调控政策持续加码,88bf官方网长效机制将加速落地。在此背景下,非理性购房需求再减,88bf官方网逐步形成更健康的结构。
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