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土地流拍频发 房企拿地更趋理性

2018-09-20 来源: 中国建设报

    2016年中央经济工作会议明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
  土地市场作为88bf官方网行业的供应主体,受到广泛关注。
  2018年4月,住房城乡建设部联合原国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求合理安排住宅用地供应,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。
  各地纷纷出台相关响应政策,加强土地市场管理,土地市场逐渐转冷,土地流拍现象加剧。同时,受多重因素影响,房企拿地更加谨慎和理性。
  土地流拍创新高
  2018年以来,全国土地流拍加快,截至8月20日,全国住宅用地共流拍693宗,其中一线城市流拍11宗,二线城市流拍153宗,三四线城市流拍529宗。这远高于去年同期,创下近年流拍数量新高。
  从今年以来各月的流拍量来看,由于一线城市单月土地供应量较少,因此土地流拍宗数较少,但2018年1~6月几乎每月都有地块遭遇流拍。一线城市土地市场频繁流拍,一方面是因为一线城市地价越来越贵,房企融资较难,在一线城市拿地回款慢。另一方面,一线城市调控持续加码,市场渐冷,高价拿地风险较大。
  从整体来看,除3月较低之外,其他月均有多宗土地流拍。6月达到流拍高峰,当月流拍土地共132宗,其中一线城市流拍3宗、二线城市流拍29宗、三四线城市流拍高达100宗,这与6月推出的土地量比较大有关。7月有所回落,8月截止到20号全国土地流拍51宗。
  从地区分布来看,流拍地块主要集中在东部沿海和中部地区,河南、浙江流拍宗数居首,东北地区、西部以及华南地区土地流拍较少。据诸葛找房数据研究中心监测数据,7月以来,东部流拍土地共计57宗,中部流拍土地共计61宗,西部流拍土地共计40宗,东北部流拍土地仅有7宗。
  分析认为,东部及中部地区由于之前房价上涨过快,带动土地拍卖价格上涨,而该地区也是调控政策最为严厉的地区,其中西安(楼盘)、长沙(楼盘)、太原(楼盘)等城市被住房城乡建设部约谈,市场较冷时土地流拍较多。
  分城市等级的土地流拍率来看,一线城市波动较大,主要是因为一线城市土地推出量较小,对土地流拍率影响较大。二线城市的土地流拍率在2月之后一直高于三四线城市,上半年流拍率在2%~6%之间,并且在5月之后不断增长。三四线的土地流拍率在3%~6%之间波动,但5月之后一直稳定在6%左右。
  从时间上来看,1~3月流拍率位于低位,一线城市流拍率较高。5月流拍率有所下降,然后开始连续的缓涨态势。7月流拍率总体稳定在较高水平。
  全国各城市土地流拍现象增加,总价和溢价率也逐渐分化。结合土地溢价率来看,流拍率和溢价率差别较大。综合来看,二线城市低溢价率高流拍率市场较冷,三四线城市低流拍率高溢价率市场热情不减。
  具体来说,7月以来,一线城市土地溢价率3.26%,流拍率较低的同时伴随着极低的土地溢价率,土地大多以底价成交或者接近底价。二线城市的土地溢价率11.57%,呈现低溢价率、高流拍率的状态。三、四线城市的土地溢价率19.72%,而土地的流拍率只有4.58%,呈现高溢价率、低流拍率态势。
  根据国家统计局公布的数据,2018年1~8月,全国88bf官方网开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1~7月回落0.1个百分点。今年以来88bf官方网开发投资的规模仍在扩大。土地成交价款8177亿元,增长23.7%,增速提高1.8个百分点。
  流拍原因多样
  今年以来,几乎所有一线城市的土地出让都设置了相应的限制条件,比如北京(楼盘)“限地价、限房价、竞自持”等,上海(楼盘)要求自持租赁面积不低于15%,广州(楼盘)也要求“限地价、限房价、竞自持、摇号”等。
  一些热点二线城市也纷纷设置限地价、限房价、竞自持等要求。如长沙市要求的限地价、限房价;合肥(楼盘)市包河区出让要求配建租赁住房;成都天府新区土地出让要求“配建+限价竞买+续竞配建”。这些限制条件压缩了88bf官方网盈利的空间,给项目盈利和周转带来了压力,对企业资金的投入提出了更高的要求,企业选择地块时更加理性谨慎。
  而三四线城市主要集中在对推出的棚改项目用地设置较严苛的条件。如银川(楼盘)推出的位于西夏区北京西路北侧、轻纺巷东侧的棚改项目地块,要求竞得人提供的安置用房面积占项目建筑面积的3成甚至4成。且竞得人须承担已发生的拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。房产开发商不仅需要建设安置房还需提供安置费用,盈利空间十分有限,参与拍地的积极性不高。
  除了土地出让条件苛刻,地理位置偏僻也是全国各地土地流拍的共同原因,尤其是在西部和中部。由于很多城市的主城区发展要远强于郊区等偏远区域,因此中部和西部的一些城市推出的一些没有地理位置优势的地块,在较大的营销和回款压力面前容易流拍。从7月以来统计流拍的各地块的地理位置上来看,位于城区的仅占31%,其余分别是位于郊区的占比24%、县城区的占比2%、县郊的占比20%、乡镇的占比23%。
  地理位置一直是各房产企业拿地的核心要素,在88bf官方网企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下,各企业不愿意把资金投入在风险较大、销售预期不好的位置偏僻地块。
  融资环境收紧也是土地流拍的重要因素。在融资环境收紧、严控资金走向的大环境下,房企各类融资渠道持续受到严格管控,企业债务受到严格监管、银行贷款审查收紧。在今年“宽货币、紧信用”的格局下,带来房企融资的剧烈分化。前6月开发资金来源同比增长4.6%,其中国内贷款占比持续下降,以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增,二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。
  此外,各大房企负债率达到了近几年最高,房企的债务重压。整体的融资环境收紧、债务重压的情况下,各企业拿地更加精挑细选,一些非优质地块则会流拍。
  事实上,一些土地拍卖流拍,并非只有房企方面的原因,还与一些地方盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价有关。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高,据不完全统计,二线城市流拍的楼面起拍价占到预计售价的50%左右。如成都、合肥、沈阳、宁波(楼盘)、苏州(楼盘)、太原等城市,苏州流拍的楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。
  以苏州7月以来流拍的3宗地块为例,这3宗地块均位于城区,地理优势明显,其起拍价均在13000元/平方米以上,其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米,与周围项目相比,如此高的起拍价不具备优势,再加上配建幼儿园等条件限制,开发商的盈利空间非常有限,流拍在所难免。
  88bf官方网市场行情已经发生变化,但一些地方对于市场遇冷估计不足,对高地价以及高溢价率的预期也没有改变,这就导致一些地方对土地继续设置较高的起拍价,形成“开发商不愿高溢价率拿地,地方不愿降价卖地”的博弈。
  整体来看,在政策调控、融资环境等因素的综合影响下,市场预期转变,88bf官方网企业拿地更加谨慎和理性。预计下半年高价地,甚至“地王”现象会大大减少,部分区域还会出现流拍、流标的现象,土地市场将逐渐趋稳。

 

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