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2019,楼市供给侧“二分法”改革的起步年

2019-01-02 来源: 证券时报

    稳住存量(商品房市场)、激活增量(非商品住房),这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。
  2019年,大家既需要接受经济下滑和通缩,等待经济重回复苏象限,但更需要强大的内心,锐意改革,驶出“历史的车轴”。改革的要义,就是要给予弱势地位的群体,摆脱阶层落差并向“美好生活”转化的机会和确定性的阶梯。岁末年初,“货币宽松+楼市松绑”的调控组合再次祭出,历史还是那样惊人的相似吗?如若此,资产市场将再次膨胀,这对改革要义遵从实乃严重削弱。
  经济只反弹一年,就再次进入下行通道,很多人认为是外需惹的祸。这个话放在10年前的2008年是正确的,现在外贸对GDP的左右幅度在1%以内。决定中国经济大局的,依然是地产开发投资主导的资本形成。目前,中国投资(资本形成)对GDP的贡献是全球平均水平的两倍,说明我国一直是投资主导型的经济体。这其中,地产“抵押物+融资”发挥着资本形成加速器的效用。
  2018年下半年以来,为何货币和财政“双积极”,通缩趋势和预期却日渐强化?根源就在于楼市调控和打击“非标”,“抵押物+融资”的资本形成加速器功能阻滞。融资关闸叠加商品房销售放缓,地产激活融资的功能弱化,企业部门(上下游)、居民部门(按揭购房)、政府部门(财政和基建)间的信用循环梗阻。同时,低风险偏好的银行无法对接民企、小微,通缩预期自然恶化。
  于是,松地产再次进入政策工具箱。但这次或许真的不一样,近三次政治局会议一再强调的“6个稳定”中,“稳就业”放在首位。基于民企供给80%的就业岗位,减税加疏通融资渠道是首选。当然,“巨无霸”体量的地产是经济不能承受之重,政策自然不敢怠慢,但基调也是“稳”,稳价格、稳体量、稳预期。再次刺激创造“新周期”不行,经济变中有忧,过快下跌更不可行。
  稳住的同时,实施结构性调整,前端土地市场和后端商品房市场同时“去投资属性”,挤压利润并输血给实体经济。首先,地产创造税收、土地出让金,依然是地方财政收入的主要来源,特别是2019年减税降费、扩大基建的背景下,地产输血实体的传统功能还要发挥;其次,投资驱动的增长依赖非一日能改,开发投资带动基建和上下游制造业投资,这个链条还得循环起来。
  接下来,或许是最重要的,土地出让限地价、竞配建(保障房、租赁房、公共服务设施等)“常态化”,商品房交易“限房价”也常态化。双重挤压下,地产利润率向社会平均水平回归,地产红利让利给居民部门,特别是无房户、新市民、转移人口,让他们以相对低的成本实现“扎根”城市的梦想,这是整个社会利益平衡的可靠路径,也是综合国力告别内卷化而螺旋上升的突破口。
  激活农地市场化溢价,这是2019年供给侧改革的重点,也是广大农民阶梯晋级之路。近日,上位法启动修订,集体建设用地不经征收可直接入市。这意味着2017年确立的13城集体土地建租赁房试点,扩大到全国。北京(楼盘)尝“头啖汤”,三宗集体土地建共有产权住房,含装修售价仅2.9万元,为同区域商品房的1/3。同时,土地承包法修正案提请人大审议,核心是激活土地融资功能。
  稳住存量(商品房市场)、激活增量(非商品住房),这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。政策托底,但决不会冲击虚高的资产溢价、绝不会造设下跌预期,商品房市场量价“高位平衡”。当然,也不会迎来“新周期”,因为杠杆受限、融资受阻,楼市量价在历史高基数上再上台阶很难。双重挤压已显文火慢炖的长期政策安排,结果就是群体性的投资性交易索然无味,溢价预期赶不上交易成本和周期。于是,虚高的资产泡沫日渐损耗,“房住不炒”渐进落地。另一边,集体土地建设并运营租赁房,收益率可达5%左右,且用地和融资政策都扶持。商品房市场顶部已现、竞争惨烈,且限价、融资高成本继续煎熬,政策开始引导房企转型。
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