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国外住宅消费保障体系速览

2009-03-09 来源: 国际金融报

新加坡:拥屋率近100%

    从上世纪60年代的严重屋荒,到今天鳞次栉比的组屋楼群,近半个世纪来,新加坡政府坐言起行,为440万总人口中的逾八成提供住所,令新加坡成为全球惟一拥屋率接近100%的国家。

    196021日,新加坡政府成立建屋局,初步计划大力推动租赁组屋的建设。1964年,新加坡推行“居者有其屋”计划,揭开了建屋局大规模兴建自住组屋的帷幕。

    “政府组屋”是按成本价卖给居民的,而且根据不同情况还有各种不同优惠。截至目前,85%的公民住进了政府建造的“政府组屋”,其中,93%的居民拥有其房屋的产权。

    “政府组屋”由国家建屋局自行组织实施。国家建屋局是国家的法定机构,不以盈利为目的。“政府组屋”从规划、建筑、分配、出售、租赁都是建屋局直接操作,并不假手于他人。为保证组屋计划行之有效,建屋局在各个环节都设立了严密细致的制度规范。譬如,限制居民购买组屋的次数,规定户主在1年之内不能整房出租、5年之内不能转售组屋,也不能用于商业经营;一个家庭只能同时拥有一套组屋,如果要购买新房子,旧组屋必须退出来,以防投机多占等。这些规定的制定和实施,有效地避免了公共住房市场出现混乱,弱势群体权益得不到保障等问题。

    美国:提供民众买得起的房

    住房福利保障是罗斯福新政以来历届美国政府社会保障政策体系中的一个重要组成部分。

    1934年,经济大萧条后的美国经济低迷,许多人面临破产、失业等问题。从罗斯福到约翰逊,尽管历届政府举措的力度和重点有所不同,但是解决住房问题,提供“人民买得起的房子”却是两党政府适应美国克服经济危机的困境、解决丰裕社会中相对贫困的新情况、缓解社会矛盾的一项重要对策。其中,至关重要的对策涉及公共住房补贴(1937年以来的住房法)、房租补贴(1965年城市住房发展法等),利息补贴,妇女、婴儿、和儿童住房补贴,消除贫民窟和新镇运动等问题。

    美国政府的住房政策有三大支柱,低息、低首期以及为银行提供担保。

    从战略层面来看,美国政府将“居者有其屋”写进法律,设定为政府要完成的法定目标。1998年的《居住质量和工作义务法》明确指出:“国家应推进如下目标:……为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”美国政府认为:如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%,就属于“住房负担过重”。

    目前,根据统计,上述数据在美国住户中已经降低到23%。也就是说,美国基本上实现了“负担得起的住房”的目标。

    德国:多层次保障

    德国的多层次保障主要有以下几个部分组成:一是公共住宅的建设与供应。战后,德国面临非常严重的房屋短缺,为此,政府在大力推动低价住宅建设的同时,也支撑建设了相当规模的福利性公共住宅。

    二是房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新住宅补贴法规定实行房租补贴制度,由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

    三是住宅储蓄制度。该制度的核心是“住房储蓄银行”,这是一种定向为储户购建房服务的“互助式契约储蓄系统”。任何居民按照合同规定,连续几年(一般需要46年)存入一定数额的定期储蓄存款,存足一定金额时,即可成为住房储蓄银行的“社员”,取得住房贷款的权利,贷款利率由法律规定,低于市场利率,贷款期一般为10年—15年。当贷款需求超过信贷资金来源时,则按存款时间先后顺序或按存款额度多少规定的顺序分配贷款,先存多存早贷。

    三是住宅储蓄制度。该制度的核心是“住房储蓄银行”,这是一种定向为储户购建房服务的“互助式契约储蓄系统”。任何居民按照合同规定,连续几年(一般需要46年)存入一定数额的定期储蓄存款,存足一定金额时,即可成为住房储蓄银行的“社员”,取得住房贷款的权利,贷款利率由法律规定,低于市场利率,贷款期一般为10年—15年。当贷款需求超过信贷资金来源时,则按存款时间先后顺序或按存款额度多少规定的顺序分配贷款,先存多存早贷。
    四是购房财政税收政策。为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴,86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。
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