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香港住房保障体系

2010-01-18 来源: 上海房地

上世纪五十年代以前,香港并没有公共房屋。1953年石硖尾大火,导致5万人无家可归。为紧急应灾,政府开始兴建公屋。六、七十年代,随着香港人口剧增,政府开始大量兴建公屋。1978年,香港开始推行居者有其屋计划及私人机构参建居屋计划(以下统称居屋计划),由政府免费拨出土地,为中等收入阶层建立居屋。

  据了解,香港目前大约有一半的人口住在公营房屋中,其中约30%的人口住在出租公屋,另外约20%的人住在政府出售的居屋(居者有其屋计划兴建的出售房屋),而且申请入住公屋的轮候时间平均不超3年。特别是香港的公屋制度因此被公认为有效保障居住的典范,公营房屋已经成为香港社会稳定的一大支柱。

  一、香港住房保障的管理机构

  香港房屋委员会(房委会)负责公务和居屋计划,是根据《房屋条例》于1973年4月成立的法定机构,房委会主席由运输及房屋局局长兼任,房屋署署长则为房委会副主席,房屋詈是房委会的实行机关。房屋署为运输及房屋局提供支撑,处理有关房屋的政策和事务,运输及房屋局常任秘书长(房屋)兼任房屋署署长一职,负责掌管房屋署。

  香港房屋协会,是成立于1948年的非赢利性房屋机构,主要负责为香港市民提供房屋及相关的服务。

  二、香港住房保障的现行政策

  香港前房屋及规划地政局局长于2002年6月发表检讨报告,并于2002年11月发表有关房屋政策声明,重新确立房屋政策的方向,现时的房屋政策即以2002年的声明为基础。该政策着重帮助没有能力租住合适私人楼宇的低收入家庭,为他们提供可以负担得起的资助租住公屋;尽量退出其它自置居所资助计划,使对房屋市场的干预减至最低;维持公平和稳定环境,并按需求提供足够土地和配套设施,让市场持续健康发展。

  现行政策的目标,主要是鼓励经济较好的租住公屋(下称公屋)住户购买居屋后交还公屋单元子房委会,重新编配给更有需要的家庭。协助居于私人楼宇但收入较低的家庭自置居所。

  三、香港住房保障之公屋计划

  计划目标。香港承诺维持平均轮候公屋时间在约3年的水平,在未来5年,每年平均的公屋兴建量约15,000个单元。

  申请资格。设有公屋轮候册制度,申请人必须年满十八岁,居港七年以上,收入和资产不超过定下的限额。

参考租金。把全港划分为六个地区,参考租金是根据有关地区的位置和屋村的比对价值来核定,以每平方米室内楼面面积来计算出参考租金,楼宇设备、屋外环境及交通设施等亦会被考虑。目前由222元至3,368元不等,整体平均约1,318元,另设有租金援助计划,援助有暂时经济困难的住户。

  财政安排。基本以房委会自主经营为原则,以内部衍 生的资金收益,推行公营房屋计划。由政府提供135亿元免息永久资本及128亿元计息借贷资本,在2007~2008年度,公共房屋支出约相等于政府整体支出的百分之六,截至2008年底,房委会有现金储备约550多亿元。房委会主要收入来源:公屋租金、出售剩余的居屋、商业楼宇及设施租金,2005年将部分零售及停车场设施分拆上市,套现340亿元。

土地来源。政府无偿拨付土地给予房委会兴建公屋(包括非住宅楼宇及设施)。

  四、香港住房保障之居屋计划——居者有其屋计划

  计划目标。随着居屋数量开始增加,发展商逐渐向香港政府施加压力,2003年政府宣布停止售卖居屋,即使建好的居屋也要暂时冷藏起来。随着经济好转,房委会决议自2007年起,每年分两期把剩余居屋单位推出发售,每期出售约2,003至3,000个单元,预计3至4年内把约16,600个剩余居屋的单元全数发售。

  申请资格。申请人士须符合有关年龄和居港年期规定等详细申请资格准则,分为绿、白表申请资格。其中绿表资格要求申请人必须为租住公屋住户,在购得居屋单位后,须按有关规定,将现居的公屋单元交回房委会或放弃入住租住公屋资格。白表资格要求申请人必须为私营房屋的住户或公屋或任何资助房屋计划单位住户的家庭成员,每月家庭总收入限额以最近一期为例,1人家庭为11,500元,而2至8人家庭为23,000元;家庭总资产净值限额以最近一期为例,1人家庭为330,000元,而2人或以上家庭为660,000元,24个月之内不得拥有任何物业等的规定;申请人或其中一名家庭成员在申请书截止日期前已在香港居住满7年,两类申请人配额比率为80:20;所有申请人的选楼次序是经过公开抽签决定,买主须在选购楼宇日起计,6星期内到房委会委托的律师楼,或自行委聘代表律师办理转让契据手续。

  出售价格。楼价相当于市场价格的一半。

  财政安排。据了解,从1978年到2004年间,售卖居屋为香港政府带来了不少收入,可以补贴出租公屋的费用。因为出租公屋的租金很低,政府需要倒贴资金。这种跨阶层的补贴使政府不需要额外拿出资金来维系公屋制度。但2003年停售居屋之后,政府不久就出现房屋财政困难,因为出租公屋每年都要贴钱进入,此前的盈余很快

用完。为了解决财政赤字,香港政府于2003年成立了领汇基金(linkreit),上市资产主要是香港房委会旗下的物业,包括151个房委会旗下的商场和178个停车场。领汇ipo募集资金233亿港元,加上超额发售部分,总募集金额约300亿港元。人们共同拥有了政府的房屋资产,政府就有了继续发展公共房屋系统的资金。

土地来源。政府无偿拨付土地给房委会。

  五、香港住房保障之楼宇管理维修综合计划

  计划目标。该计划由房协针对香港私人物业(特别是旧楼)存在的问题,提供全面解决方法以提升本港楼字整体质素,运用房协的资源、专长和经验为私人楼字提供一站式的协助,让业主拥有一个安全卫生的居住环境。据了解,香港房协在2005年至2014年预留30亿港元推行有关计划。

  计划范畴。包括资助鼓励、免息贷款、专业引导、教育宣传等。

  楼字管理资助。筹组法团(业委会)资助,每个发展项目(根据大厦公契)最高可获3,000元的资助;第三者风险保费资助,在本计划下成立的法团,获资助楼宇公共地方第三者风险保险年费,以每年6,000元为上限,为期不多于3年。

  楼宇维修资助。对象为私人住宅/综合用途楼字(楼龄20年或以上、已成立业主立案法团、住宅单位不多于400个)。

  维修工程费资助:资助进行公共地方有关楼宇安全、环境卫生及环保绿化的工程项目,所有工程须符合法例要求。

  聘请工程顾问费资助:资助成功申请本计划的法团聘请认可人士或专业顾问的费用,标准为法团聘请认可人士/专业顾问费的一半,以20,000元为上限。

  第三者风险保费资助:资助楼宇公共地方的第三者风险保险年费,标准为楼字公共地方第三者风险保险年费的一半,以每年6,000元为上限,为期不多于3年。

  长者业主资助:资助住宅单位的长者业主支付单位应分摊的大厦维修工程开支,可获房协资助支付其单位应分摊的维修工程费的一半,以10,000元为上限。

家居维修贷款。为私人住宅物业(楼龄20年或以上)提供免息贷款,给予符合资格的业主进行与家居安全及环境卫生有关的维修工程,例如更换窗户、电线、排污装置及清拆僭建物等,最多50,000元(免息)。还款安排:分36期每月等额偿还。

  综合效益:改善居住环境,加强公共安全,提升物业价值,提供就业机会,改善市容环境。

  六、香港住房保障之长者维修自住物业津贴计划

  2008年5月,特区政府委托香港房屋协会负责推广、处理和审批长者自住业主的申请,以及安排发放津贴款项等事宜。

  计划目标。主要为长者自住业主提供财政资助,津贴维修自住楼宇的费用,改善楼宇失修的情况,加强长者居所的安全。

  申领范围。涵盖住用单元或大厦公共地方进行与楼宇 安全有关的维修工程,例如维修大厦外墙,更换窗户、电线,更换排水系统,消防系统等;市区重建局或房协的楼字维修贷款余数,或撤销有关法定抵押等:

  津贴标准。每位符合资格的长者自住业主在5年内可获最高4万元的津贴。

 

  七、几点启示

  (一)专业化的运营和管理。香港住房保障计划得以成功的主要因素之一,是自开始兴建公屋以来,就有相应机构专门负责公屋事宜。房委会注重成员在社会和专业背景方面的多元化。房委会下辖不同的常务小组委员会,分别负责处理策划、建筑、投标、商业楼字、财务及资助房屋等事务。小组成员除包括房委会委员外,还邀请各界人士担任,广泛代表不同的专业领域和社会层面,以确保房屋政策的研究和制订,能反映社会不同阶层的意见。对于房屋事务,房委会聘用专业房屋事务经理管理辖下房屋。有效的公共房屋政策必须与整体的城市规划和地政政策相配合,为公屋租户提供方便的交通网络、商业设施及其他配套设施,才能保障租户的生活质量。在公屋的发展中,香港房委会不仅在城市规划中扮演积极的角色,着力建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,提升公屋的居住条件。每个屋宇的建设,都由一个小组定期审查各方面工程的进展。房委会的实行部门房屋詈不仅负责协调内部屋字建设工作的进度,同时还和政府其他有关部门建立紧密联系,保证屋字建成之后,其他必须的设施如水电、公共交通服务等可以配合投入服务。

   (二)政府土地政策的支撑。香港住房保障计划的成功也离不开政府土地政策的支撑。公共房屋的供应情况在很大程度上取决于政府的土地政策。香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。

   (三)有效的资金安排。充足稳定的资金是香港住房保障成功推进的必要条件。香港公屋建设的资金来源途径主要有两个:一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助;二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单元获得维护及兴建公屋所需的资金。

  (四)房屋政策定位与不断完善的准入与退出机制。在公共房屋发展中,如何使公屋提供给真正有需求人士,也是香港政府面临的一个挑战。香港政府的总体房屋政策定位是,政府基于社会发展和社会公平而介入,满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要;中高等收入人群的住房需要由市场供应。政府在房屋市场扮演的补漏者角色,决定了其必须建立一套有效的机制,筛选出有真正住屋需要的有困难家庭作为资助对象,其实现途径就是:准入机制与退出机制。

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