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美日俄墨四国如何征收房产税

2011-03-30 来源: 经济参考报


  
  日本 评估与征税顾及民众负担
  
  针对房产的保有环节,日本并未设立专门的房产税,而是将房产作为固定资产的一种,统一列入“固定资产税”的对象加以征收。
  
  税收充分考虑普通居民生活
  
  自1950年起,日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》,固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋,也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税,由地税机关征收管理。《地方税法》规定,固定资产税的标准税率是1.4%,但这并非是强制标准。除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。
  
  值得一提的是,在日本,二手房价格通常与新房价格差异较大,即使是刚刚居住一两年的二手房,价格也会比新购时降低10%以上。鉴于这一情况,日本地方政府对居民土地和房产的评估价格通常都比同期市场同类资产成交的平均价低30%甚至更多,这实际上也充分考虑到减免自住用房者的负担。
  
  为适当调节收入分配和引导消费,日本对土地和房屋征税时还有一定的优惠政策。如针对日本居民很多购买独栋房屋的实际情况,日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在每户居民的住宅土地中,200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税,200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。
  
  对于房屋建筑,日本法律的规定则兼顾了调节消费和房产业的发展需要:对于符合消防等规定的3层以上住宅,新购房屋在120平方米以内部分可在最初5年享受固定资产税减半优惠;普通新建住宅在120平方米以内部分也可在最初3年享受这一政策。
  
  总体来看,相对于居民的日常收入,日本固定资产税的负担不大。以记者采访的一家在日华侨夫妻为例,他们刚刚在东京附近的千叶县购买了一套价格近3000万日币的公寓,按照现行法律和当地规定的征税标准,在头5年所需缴纳的固定资产税约为每年10余万日币,相当于男主人月收入的1/3。而5年以后,按照日本的通常情况,他们所住房屋的政府评估价值会有一定程度的下降,因此即使不享受减税优惠,其固定资产税的负担也不会有太大增加。
  
  固定资产税对控制房价有限
  
  从日本的情况看,在控制房价上涨等方面,固定资产税能够在一定时期发挥作用,但其作用并不绝对。例如,在日本泡沫经济后期,政府曾于1993年大幅提高对土地征税时评估价值的标准,试图通过提高税收扼制地价上涨,但这也增加了普通民众的负担,日本政府被迫于1994年又重新调整了计税标准,在评估土地价值时加入了前一年纳税额等因素,避免纳税额过快增长。
  
  目前,固定资产税对日本大城市的房价影响有限。在东京、大阪等城市,房产租金水平较高,房产的“租售比”有利于房主,按照目前东京中上地段房产的租售比,10年时间即可收回购房成本。一些为了投资目的购买房产的房主,完全可以将缴税成本折入房租。
  
  近年来,不少中国投资者在东京等大城市买房,其中不乏购买多套房产者。记者认识的一位中年华侨,到日本不足10年,就已在东京先后购买了多套房产,就是看中了东京房产市场租售比高的特点。他所购房屋中最小的一套房子价格不足人民币40万元,每月租金却可达六七千元。与其收益相比,每年所缴固定资产税的影响极为有限。
  
  在日本,居民根据收入缴纳的个人“住民税”也属于地税,因此,人口数量对于地方财政而言非常重要。为此,在一些中小城市,特别是大城市圈的周边卫星城,房产税收的优惠政策,往往成为当地吸引居民的重要手段。

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