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美国住宅楼市复苏喜与忧

2013-08-30 来源: 新华网

    美国住宅楼市从去年开始触底反弹,从当年引爆金融危机的“风险源”变为如今经济复苏的“增长源”。不过一些业内专家也指出,近期房价增速过快、房贷利率上行等因素都是美国楼市持续复苏中的隐忧。
  楼市量价齐升
  尽管月度数据有波动,但是从总体看,美国住宅楼市在过去一年半中持续回暖,复苏势头逐步确立。美国全国88bf官方网经纪人协会(NAR)的最新数据显示,约占市场成交量九成的旧房销售量在7月份经季节调整按年率计算为539万套,创下2009年11月份以来新高,比去年同期增加17.2%。美国新房销售在6月份创下五年来新高后,7月经季节调整按年率计算的销量为39.4万套。
  销售回暖带动新房开工量增加。美国商务部的数据显示,7月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为89.6万套,比去年同期增长20.9%。
  美国房屋成交价格涨势明显。NAR的数据显示,7月份美国各类旧房销售中间价为每套21.35万美金,同比增长13.7%,为连续第17个月同比上涨,比2006年7月的历史高峰23.04万美金仅低7.3%。
  宾夕法尼亚大学沃顿商学院88bf官方网和金融学教授苏珊•瓦赫特等专家告诉新华社记者,经济持续复苏、就业市场改善、低贷款利率的金融环境、被抑制需求得到释放等均是带动住宅销售的量价齐升的主要因素。
  美国马里兰州(楼盘)资深地产经纪人布赖恩•鲁佩尔告诉记者,从去年以来,他的工作节奏一直很快,投资者热情很高。房价上涨也帮助部分贷款购房者摆脱了“负翁”状态,他们开始考虑改善住房需求,一些首次购房者要与投资者竞价购买中低价位的房产。
  楼市回暖为美国经济和遭受金融危机重创的建筑业吹来暖风。美国政府的数据显示,从2011年第三季度至2013年第二季度,住宅楼市每个季度为GDP贡献的增长率不低于0.15个百分点,2012年第四季度更是贡献了0.5个百分点。在截至今年7月的14个月中,共有11个月建筑业就业岗位增加。
  美国智库彼得森国际经济研究所高级研究员戴维•斯托克顿告诉记者,考虑到人口增长和投资性需求增加等因素,美国每年新房开工量应在150万套至170万套,目前新房开工量尚不足100万套,表明美国楼市尚未完全复苏,但是楼价回暖正在提振购房者信心,市场库存不足也在推动房价走高,美国总体经济的持续复苏将推动住房需求增加。
  止赎高峰已过
  次贷危机留下的明显伤疤是大量止赎房产,即房贷者无力还供、被银行收回产权的房产。银行通常等房价上升后将这类房产出售。业内人士指出,止赎房产目前平均是以小区内同类房产8.5折的价格出售,无人照料、状况糟糕的止赎房产会拖累整个社区的房价。
  权威市场机构美国88bf官方网跟踪企业的数据显示,今年上半年,美国新增止赎房产约80万套,同比下降23%;美国新增止赎房产数量在2010年达到290万套的顶峰,此后逐年下降,2012年降至184万套。
  曾任美联储首席经济学家的斯托克顿指出,2004年到2007年是美国房贷泛滥最严重的时期,这段时间内出现的问题房产大多数已经进入止赎程序,到目前为止,“美国止赎风波最糟糕的时期已过”。
  鲁佩尔认为,随着美国楼市转暖再加上中低价位的房屋供应偏紧,手中存有大量问题房产的银行正选择将止赎房产入市,在一定程度上有助于平抑市场供应偏紧的局面。
  未来挑战仍存
  尽管美国住宅楼市近期利好频传,但业内专家表示,美国楼市持续复苏面临房价上涨过快、止赎风波尚未完全平息、房贷利率上行等挑战。
  NAR的数据显示,截至7月,美国旧房销售中间价连续八个月的同比涨幅超过10%。鲁佩尔说,这种月度增幅令人担忧,也不可持续。房价同比月度增幅如果保持在5%左右,楼市复苏将更稳健且更可持续,如果房价继续快速上涨,投资者的积极性也将下降。
  尽管美国止赎风波的高峰已过,但也尚未完全平息,各州止赎房产状况出现分化。去年美国新增止赎房产的总量同比微降,但佛罗里达、新泽西等25个州的新增止赎房产数量同比不降反升,意味着美国楼市上的止赎房产离出清尚有时日。
  美联储自2008年12月起将联邦基金利率降到零至0.25%的历史低位,并推出三轮量化宽松货币政策以压低长期利率,美国住房抵押贷款利率随之降至低谷,成为楼市复苏的重要支撑。但自从美联储主席伯南克5月暗示美联储可能将缩减资产购买规模以来,30年期定息抵押贷款平均利率已上升了约1个百分点至4.4%,达到两年来的新高。NAR首席经济学家劳伦斯•云指出,贷款利率上升初期,会增强购房者加快完成购房手续的动力,但如果贷款利率进一步上升,将会打击购房者的积极性。
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