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美国:“以房养老”制度存五大风险

2013-10-29 来源: 法制日报

    从1990年至今,美国62岁以上的老人在生前可以将自有住房产权抵押给金融机构从而获得一定数量的现金作为养老金,老人去世后住房所有权归属于借款的政府部门或者金融机构,此即美国住房反向抵押贷款政策。从美国施行住房反向抵押贷款近20年的经验来看,该项政策对于借款人而言存在五大风险。
  根据美国退休人员协会的统计,在最近的20年间,有超过66万户居民办理了该项业务,办理该业务的高峰出现在2008年金融危机之后,仅2009年一年就有114639人办理该项业务。由于该项业务使得借款人在生前获得现金借款后,在其有生之年不需要进行任何现金的偿还,因此被很多美国居民当作获得现金流的有效手段。然而,事实并非像各大金融机构广告上说的那么诱人。
  琳达和麦克马汉是美国威斯康星州的一对夫妻,二人幸运地于1993年在圣克罗伊岛上购得自己的理想居所。2005年,当麦克马汉满62岁的时候,夫妻二人办理了住房反向抵押贷款,此时琳达由于年龄不足62岁,不满足反向抵押贷款的最低年龄限制。因此,最后在签署抵押贷款合同的时候只有麦克马汉的签名,琳达无权签署该合同。2013年,该项合同在实行了9年之后,麦克马汉不幸去世,几天之后琳达接到了保险企业下发的通知单,告知琳达当前居住的房产所有权已经发生转移,如果琳达希翼继续在该住所居住,需要从保险企业处对该房产进行购买,否则保险企业有权进行拍卖。这意味着琳达彻底失去了对该房产的所有权。当前,美国办理了住房反向抵押贷款的人中大约有9.8%,约57000人与琳达一样面临着失去房产的危险境地。
  由此可见,以房养老并非是政府在基础养老保险之外提供的一项额外养老福利政策,它本质上是一种市场化的行为。从美国施行住房反向抵押贷款近20年的经验来看,该项政策对于借款人而言存在诸多风险。
  风险一,合同条款的复杂性。在美国,不同机构(联邦政府、保险企业、银行)主导提供的住房反向抵押贷款合同规定是不一样的,合同关于手续费、利率、期限、偿还以及拒不履行的规定相当复杂,并暗藏风险,很多时候这种复杂性超出了一般借款人的专业范畴,难以理解其中的全部风险。另外,业务推销员的口头陈述一般只先容该业务对于借款人的正面收益,策略性地回避相关的风险规定,使得借款人在信息不完全的情况下作出错误的决策。
  风险二,未来生活状况的不确定性。住房反向抵押贷款合同规定,在某些情形下,抵押品需要马上偿付或者取消赎回权。例如,有些条款规定房产空置几个工作日或者几个月,借款机构将要求借贷方履行清还义务。因此,一旦你患上某种疾病住院几个月进行康复性治疗,房屋在此期间无人居住,那么金融机构按照规定可以取消你对于房产的赎回权并对房产进行拍卖。
  风险三,驱逐配偶。如前面案例提到的那样,夫妻双方任何一方如果因为最低年龄限制不能在反向抵押贷款合同中签字,一旦在合同上签字的一方先去世,借款机构将会要求立即履行清偿义务,在合同上没有签字的配偶要从金融机构手中再次付款将房产赎回,否则将面临从所居住的房产中被驱逐的危险。
  风险四,税费高昂。从事住房反向抵押贷款业务的金融机构或者政府部门会在办理该业务以及该业务持续生效的过程中收取高昂费用。据估计,所有的税费最高可达被抵押房产价值的5%。以美国最受欢迎的反向抵押贷款业务——住房价值转换抵押贷款计划为例,负责该项业务的美国联邦住房管理局在业务办理过程中需要征收0.01%至2%的抵押贷款保险费,这个费用将伴随整个合同生效期每年进行征收。与此同时,为了克服合同的复杂性,借款人还需要向第三方专业咨询机构支付高昂的咨询费用。
  风险五,参与政府特定资助项目受限。在美国,对于某些特定的政府资助项目(例如针对穷人和伤残者的医疗补助项目)的审核,其中一个重要的审查便是申请人的流动资本状况。一旦你申请了住房反向抵押贷款,那么在取得流动现金的同时也降低了你加入此类资助项目的可能性。
  反向抵押贷款对于某些有住房、社会基本养老不足、子女养老不利、急需现金改善当前生活境况的老人来说是一个有效的手段。但是,就像美国政府给出提醒的一样,“住房反向抵押贷款不是免费的午餐”。

 

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