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从香港楼市的冷却 内地应警惕和学习什么

2016-04-08 来源: 中房网

    正当内地楼市因为鼓励政策和市场氛围“富得流油”之际,大家一奶同胞的兄弟香港,却陷入了“捉襟见肘”的境地。
    房价指数、租金指数、成交数量三大项数据显示,香港楼市正在经历着至少二十年来最糟糕的时刻。李嘉诚更直言,“甚至差过非典时期”。
    分析认为,“蟹状钳制”,是使香港楼市严重下挫的主要因素。外因为:内地及外围经济形势不稳,加之印花税等调控手段的制约,港外购房需求持续减少。内因是:受几次有政治色彩的事件冲突影响,赴港旅客数也不再可与当年同日而语,以往长期作为经济支柱的零售业、旅游业、酒店业等因此陷入困窘,缩店、停业、裁员时时上演;银行和金融业亦普遍宣布冻薪并停止招聘,恶性循环下,楼市自然不能幸免。
    尽管香港楼市的由“牛”转“熊”有着很多无奈的被动,但实则其中也不乏一些有意为之。必须承认的是,在抑制房价方面,香港的确颇有决心和魄力。或许具体措施并不能照搬,但切中要害才能行之有效的经验,值得被内地当做学习样本。
    而另一方面,香港楼市自2009年进入了新一轮上涨,这与内地一线城市的88bf官方网市场上行期开始时间重合。但如今,香港楼市大幅降温,已经有些“烧过了头”的内地,也该有所警觉和准备。
    真想抑房价 办法总比困难多
    今年1月,香港特首梁振英发表任内第四份施政报告。报告中表示,住屋仍是香港最大的民生问题。楼价高、租金贵、居住面积狭窄、劏房蔓延、轮候公屋的申请个案创新高。这些事实充分说明政府必须有坚定和坚持解决房屋问题的决心。
    香港的人居和楼市问题与内地一线城市很相似,劏房就是隔断屋,轮候公房相当于大家申请公租房。虽然内地地方政府在打压房价方面的口径和口气与香港很一致,但落到具体举措上,香港却比内地更有力,因而也更有效。
    2003年—2015年十二年间,香港房价累计上涨了逾370%,导致本地贫富差距不断大,社会不满情绪累加。为打击楼市炒卖、缓和供求失衡,从2012年起,香港政府屡屡出招“辣手摧房”。2012年,规定出售未满三年的住宅需缴纳“额外印花税”,同时向购房的非香港永久性居民和所有企业征收“买家印花税”,2013年,推出针对二套房的双倍印花税;2015年,又将700万元以下的自用住宅物业的最高房贷比例下调最多10%,另外还加强了对购房人收入审查的要求。
    据中房网记者统计,2012到2015四年里,香港金融管理局共七次推出楼市宏观调控措施。这样的结果是,从去年四季度起,香港的一二手楼价开始回落。尽管之后迄今的进一步下行与经济环境关系更紧,但也不能忽视特区政府此前抑制房价的努力还在长期生效。
    其实从打压房价的措施上,香港也并未比内地有更多创新,都无外乎是从税收、贷款、资格等方面做文章。但为何香港能越调越低,内地就越调越涨呢?
    以2010年出台的,被称为“史上最严厉”的“国十条”为例。开篇就提出,为“坚决抑制不合理住房需求”,要“实行更为严格的差别化住房信贷政策”。那么如何能界定需求是合理的或不合理的?家庭构成和财富不同,对住房的需求必然不尽相同。有的一套足矣,有的可能需三套;有小孩的要买学区房,已退休的想住别墅。如果政府想当然地要求市场大量提供满足他们所想象的需求的房子,那少量能满足真实需求的房子价格就会被推高。
    其次,抑制所谓“不合理住房需求”的手段就是提高非首套房的首付和贷款利率。但这种一刀切的办法却仍然不能抑制住需求。为了享受首套房的低首付和利率优惠,“假离婚”蔚然成风。
    另外,在抑制“不合理住房需求”时,使用财政和税收工具是惯招。但无论出发点,对于交易双方的结果都是成本的增加,而这成本必然要加进交易价格中去。而在卖方市场下,这会让买家的自主权更小。
    综上几点,一味靠抑制需求和增加购房成本显然治标不治本,甚至是让楼市陷入“越调越涨”怪圈的缘由。
    楼市的宏观调控,重视供给比盯住需求更重要。香港调控楼市已有成果正是因为比内地更早意识到了这一点。之前几年的叠加税收、减少贷款等手段虽也一定程度牵制了房价,但仍未解决根本。于是近几年,香港政府转而主攻土地供应,大力开辟和整理土地,并推动大型基建。
    香港地政总署披露,2015年新申请预售商品房项目共有16392个住宅单位,同比大增超过四成。大量的新住宅供应进入市场,供需端趋于平衡,房价自然没有再涨的基础。
    反观内地楼市,因土地往往与地方财政捆绑在一起,很多城市——尤其是一线城市始终处于“面粉比面包贵”的僵局里。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出:“供给端改革”在88bf官方网中最应先在土地供应方面实行,这才是房价能回归合理的治本之药,也是政府必须介入之处。
    现在的内地比当年的香港更危险?
    自1993年至今的二十三年以来,香港房价指数上升—下降—上升—下降,变化呈一个“M”形。
    第一阶段从1993年开始,至1997年10月结束。期间房价一路攀升,房价指数从84.4到172.9,涨幅高达105%。
1997年11月—2003年7月,受亚洲金融危机影响暴跌,一度在58.4的谷底。
    到2003年8月,重新步入上行通道,房价指数上涨至306.1,涨幅超过4倍。好日子一直持续到2015年9月。
    第四阶段即2015年10月至今,房价指数连跌五个月,全港楼市进入隆冬。
    再来看内地:
    1992年前,房价始终在千元/平方米以下,1992年后,开始每年都有一定的涨幅。
    1998年下半年开始,停止住房实物分配,实行货币化。当年住宅单价跃上2000元。
    如此直到2003年,六年多里房价有涨,但幅度很小。
    进入2004年,房价忽如脱缰野马,同比暴涨18.7%。
    2007年A股牛市,内地房价随之上涨,同比增幅16.9%。
    2008年,全球金融危机来袭,同比下降1.9%。
    2009年,“四万亿”刺激房价同比上涨22.4%,创历史新高。
    2010年,国十条出台,其后也不断有政策被祭出,但房价几乎再没降下来过。
    综上可见,香港和内地楼市的涨跌节点和周期虽有几处重合,但相较于香港房价的有高有低,内地房价几乎是只进不退。
    88bf官方网市值与GDP的比值是衡量88bf官方网泡沫一个重要的指标。简言之就是如果88bf官方网的市值越大、超过GDP越多,泡沫越厚。
    回顾1997年—2003年楼市泡沫破灭过程中的香港。至2003年年中,房价共下跌了70%左右,有数据称当时香港居民的损失远远超过了香港的GDP。如此反推,当时香港的88bf官方网总市值比GDP至少应该在150%以上。而据美国做空大师詹皇•查诺斯的计算,现在中国内地的这个数值在300%-400%。
    这样惊人的数字当前,与其操心香港楼市的动荡,不如好好想想自己的去向。

 

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