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购房“加杠杆”:国际经验与风险防范

2016-11-11 来源: 《中国88bf官方网•综合版》2016年第10期

    一、背景:居民购房高杠杆风险甚嚣尘上
    近年来,我国居民房贷快速增长。2009年,我国居民房贷余额仅4.76万亿元,这一数字在今年6月份达到16.4万亿元。也就是说,房贷余额在不到7年的时间翻了4倍。同时,银行全面向居民“加杠杆”。今年上半年,我国31%的新增贷款投向居民房贷领域,比2014年和2015年分别增加近15个和10个百分点。今年7月,居民中长期贷款新增占新增贷款的比例均超过了100%,而同期企业贷款却出现负增长。8月份,根据机构预测,居民中长期贷款新增占新增贷款的比例接近100%。业内直呼,银行信贷开始全面转向房贷,居民“加杠杆”趋势明显,甚至有过度“加杠杆”的迹象。关于居民杠杆率风险是否过高,业内颇有争论。
    二、我国居民购房杠杆率高不高
    横向比较看,我国居民杠杆率并不高。2015年末,我国房贷余额/存量商品住房价值为 39.5%,2016年末将达到43%-44%,居民部门债务率(居民部门存量债务/GDP)为40%左右,存量房贷占GDP的24%。在上世纪90年代楼市顶峰时,日本居民房贷余额占GDP的30%,2014年达到41%;“次贷”危机前的2007年,美国这一比例为73%,2015年达到了53%。另外,在所有发展中或新兴国家中,以上述两个指标衡量,我国居民杠杆率处于中高水平,低于泰国和韩国。
    另外,相比美国28-29年的房贷存续期来说,我国居民房贷平均存续期仅8年,意味着贷款年期较短,或居民提前还贷。而且,在三四线和部分二线城市,我国居民贷款买房的比例在40%左右,超过一半的居民全款买房。此外,2014-2015年,全国房价整体回调、房贷利率下行,购房成本呈下降趋势,城镇化也在推进过程中。综上,我国居民杠杆率未超合理范围,未来还有空间。
    居民杠杆率在静态保持高位不可怕,可怕的是杠杆快速攀升、分布不均(典型如低收入人群“加杠杆”),例如美国“次贷”危机前居民“加杠杆”。我国70%的房贷投放于房价快速上涨时期(2009年以来),近一半投放于2013年以来,即大城市最快的两轮房价上涨周期。今年上半年,我国居民房贷新增2.36万亿元,比2015年同期增加了1.25万亿元,增幅达到113%。2013年之前的房贷,风险大概率已被房价上涨所覆盖。但是,大城市房价已单边上涨20年,房价水平比肩国际大都市,而居民收入仅为发达国家的 20%-30%。2015年以来,红利人口和城镇化增速放缓,但各大城市房价普遍上涨,不可忽视“加杠杆”的推动,增量房贷要防范泡沫风险。
    杠杆结构失衡也须重视。2015年和今年上半年,楼市销售面积增长6.5%和25%,销售额增长14.4%和46%,新增房贷增长22%和96%。由于三四线城市房价总体稳定,意味着东部热点城市成交占比扩大、杠杆率快速提升。以深圳为例, 2015年新增房贷超过2014年的2.2倍,今年1—7月,深圳房贷余额突破1万亿元,比2014年翻了一倍。2015年以来,深圳平均房贷成数为6.5成,用足用尽杠杆是主旋律,很多人甚至借助离婚、“首付贷”获得更高杠杆。今年1—4月,南京离婚率翻了一倍,复婚率增加近40%,明显存在突破限贷和违规“加杠杆”的问题。
    认为我国居民杠杆率还有提升空间的一个理由,就是城镇化潜力,特别是2.6亿转移人口和1.5亿留守人群的“本地化”。问题是,由于社保覆盖水平不高、均等化不够,居民未来支出和不确定支出高于发达国家,加杠杆意愿被高估了。而且,房价房租上涨、人口红利消褪拉高了城市基本生活成本。同时,居民可支配收入增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%-8%,未来经济疲软或继续拖累居民收入。因此,我国城镇化率很难达到美日70%以上的水平,居民加杠杆空间须谨慎判断。
    三、发达国家居民“加杠杆”的实践
    在美国、日本、荷兰、加拿大和澳大利亚等国,即便适龄购房人群高峰已过,即便城镇化进入中低速增长甚至停滞,但也同样经历了银行信贷由制造业向居民消费转移的过程,即老百姓“加杠杆”。战后相当长一段时间,美国银行贷款仍以商业和工业贷款为主。上世纪70年代以后,金融自由化加速,制造业向亚洲转移,企业转向资本市场融资,银行信贷便转向个人消费金融领域。
    首先,城镇化率降低、人口老龄化来临,无风险利率下降,居民房贷收益稳定、前景看好;其次,居民房贷风险权重低。上世纪90年代,美国住房和城市发展部(HUD)对“两房”仅规定 2.5%的核心资本充足率,而商业银行为4%;其次,在“居者有其屋”的美国梦感召下,“两房”为代表的金融机构不断增加按揭贷款投放。特别是,“两房”对中收入者投放的贷款占比,从1977年的42%增加到2008年的56%。最后,资产证券化缓解了流动性和资产价格风险。
    考虑证券化房贷,美国新增房贷从1992年的0.125万亿美金,增长到2006年的1万亿美金,翻了8倍;居民房贷余额由1992年的4万亿美金,增长到2008年14.7万亿美金的历史峰值规模,翻了3.6倍。事实上,美国城镇化在80年代达到顶峰,适龄购房人口(25-44岁)占比在1991年达到32.4%的峰值,2015年底降至26.3%。但是, 1992—2006年却是美国楼市最火爆的时期。
    货币驱动(非人口驱动)是支撑美国楼市火爆的最大动力,即居民“加杠杆”。金融自由化,制造业下滑,住房政策激励,这些是银行调整信贷投向,鼓励居民“加杠杆”的主要原因。当然,美国鼓励居民买房和“加杠杆”,也有世纪初美国互联网泡沫破灭、“9•11”事件后,扶持经济的意图。
    1975年以后,日本适龄购房人群占比不断下行,从1975年的32.8%下降到了1991年的 28.7%。但这一时期也是日本88bf官方网价格上涨最快时期。1985年“广场协议”后,日本不断降低利率以缓冲经济滑坡,事实上也鼓励居民“加杠杆”。1985-1991年,城市土地综合价格上涨 61.5%,住宅新开工量(截止到1990年)增长 38%,背后的原动力就是居民“加杠杆”。1980- 1991年,日本按揭贷款余额从43万亿日币增长到了117万亿日币,翻了2.7倍。
金融自由化后,日本企业转向证券市场(主要是债券市场)融资,企业贷款占比从1971— 1975年的平均42.6%,下滑至1986-1992年的 8.4%。1997年,日本银行间推出大额存单,银行融资成本开始上升。同时,利率持续走低,不动产前景看好,公营房贷机构也加大居民购房支撑,银行开始配置风险更低、收益稳定的居民房贷。总贷款中房贷占比从1973年的5.1%增至 2015年的25.3%。
    兴业证券研究显示,1980年代金融自由化阶段,英国、荷兰和北欧三国,金融机构不断给居民加杠杆,这些国家楼市持续向好。1990- 2002年,荷兰适龄购房人群由613.7万人减少到 590万人,占比从41%降至36%,但荷兰房价在 1990-2002年上涨181%,房屋销量增长112%。荷兰楼市向好的原因,就是银行给居民“加杠杆”,按揭贷款余额由1990年的563亿欧元增至2002年的2816亿欧元,翻了5倍,占贷款余额的比由 21.5%升至34.9%,提升13.4个百分点。
    四、我国居民“加杠杆”是大趋势
    目前,我国也面临制造业去产能、去杠杆和金融自由化的大环境。近年来,集中在工业的国有企业占用了三分之二的资金,债务率(非金融企业存量债务/GDP)目前已攀升至200%左右,而利润却连续17个月下滑(今年上半年利润下滑8.5%),创造了利润连续负增长的记录。目前,不良贷款率连续11个季度攀升。因此,银行对制造业信贷投放的积极性下降,工业企业中长期信贷增速已从2014年的8%降至今年上半年的 3%。因此,银行在企业和居民部门之间的信贷腾挪和杠杠转移已经展开。2008-2012年,我国居民房贷余额占全部贷款余额的比值,一直稳定在 11%-12%之间,2015年达到15.1%,今年上半年,这一比例达到16%,再创历史新高。
    2014年以来,为降低宏观债务风险,国家鼓励多渠道、多层次的资本市场直接融资。未来,随着注册制推行、资产证券化的大发展、新三板和私募股权的崛起,资本市场或将在现有基础上再扩容一倍。同时,我国以利率市场化(松绑存款利率、建立大额存单市场、以Shibor(Shanghai interbank offered Rate)为代表的银行间利率市场)为重要内容的金融自由化已风起云涌。同时,未来相当长的一段时期,我国将处于“三期叠加”的转型期,货币政策将总体保持宽松的态势。这—时期,88bf官方网不仅在“稳投资”“稳增长”“稳财政”的作用空前突出,而且在推进新型城镇化,构建内需社会上,88bf官方网也将备受重视,楼市政策总体上较为友好。总之,银行在支撑居民“加杠杆”的同时,由于整体金融投资环境的变化,基于投资避险、保值增值的诉求,居民也会主动“加杠杆”。
    五、控制“加杠杆”风险提上议事日程
    近期,管理层提出“抑制资产泡沫风险”,热点城市也收紧杠杆,例如提高二套房、两次申请房贷的首付比例。日前,七部委下发《关于加强88bf官方网中介管理促进行业健康发展的意见》,其中第五条明确规定,“中介机构不得提供或与其他机构合作提供‘首付贷’等违法违规的金融产品和服务”,首次将“首付贷”定性为违法违规行为。至此,适度控制居民“加杠杆”、打击违规或过度“加杠杆”,从资金源头上做文章,将成为做实“抑制资产泡沫”的关键,也是未来楼市政策主旨之一。
    六、杠杆风险控制:短期选择和长效机制
    制造业向服务业转型和金融自由化,加上国家降低宏观债务风险的考虑,银行资产质量和盈利的诉求,大环境整体支撑居民“加杠杆”。同时,基于低利率优惠、获得资产收益、防范储蓄缩水等考虑,居民也会主动“加杠杆”,这在未来是大趋势。但是,要防范杠杆推动的楼市泡沫风险及金融危机。目前,我国城市居民“加杠杆”空间分布不均,东部热点城市居民快速“加杠杆”,这已成为楼市资产泡沫化的重要推手。短期内,热点城市要从需求侧适度控制杠杆率。
    1.控制场外非法“加杠杆”
    未来要控制场外非法“加杠杆”,即借助银行以外的渠道来“加杠杆”,如中介机构、互联网和开发商提供的“首付贷”“赎楼贷”等。对有金融牌照的中介机构和互联网平台,必须要筑好防火墙,即场外杠杆资金必须来源于机构自有资金、上市融资和股东募资,堵塞“银证保”通道监管空白。中介机构不得挪用客户购房资金(定金和首期款),互联网平台不得发行个人理财产品为购房者“加杠杆”。同时,严厉打击没有金融牌照的机构为居民“加杠杆”。
    2.控制场内过度“加杠杆”
另外,要控制场内过度“加杠杆”,即突破银行对于房贷的杠杆限制(首套房贷和二套房贷最低首付分别为20%和40%)。首先,严格控制居民个人通过大额信用卡消费、消费贷款和信用贷款等,获得银行额外融资“加杠杆”;其次,对于本属于二套房贷的居民购房贷款,禁止通过“假离婚”嬗变为首套房贷款资格;最后,对于房价过快上涨、投机炒作泛滥的热点城市,要适度提高二套房贷、二次申请房贷的首付比例和利率,近期宁苏庐等城市紧缩房贷就属此类情形。
    3.将杠杆转移到都市圈
近年来,房价上涨集中在热点城市,特别是东部三大都市圈内热点城市,这是城市化“下半场”(都市圈化)的新趋势,也是居民因势利导、规避风险的自然选择。笔者认为,基于“稳增长”和金融风险考虑,快速去杠杆、刺泡沫不可行,保持和转移杠杆是长效选择。借助“八纵八横”铁路网规划、轨道交通大发展、“以人为本”市民化等诸多利好,将居民“加杠杆”疏散到特大城市外围副中心和中小城市,当前是再好不过的时机了。这样,不仅控制住了热点城市过度“加杠杆”、杠杆率快速攀升所面临的资产价格风险和金融风险,还能做实杠杆背后的有效需求,并通过杠杆区域腾挪实现高杠杆风险的“软着陆”。
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