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看美国如何设定产业用地标准

2017-02-04 来源: 中国国土资源报

    【阅读提示】美国的产业用地主要由地方政府(市、县、镇)管理。综合性规划、分区制规划,是美国政府管理产业用地的主要手段。美国各类产业用地都有着各自不同的项目选址标准,存在不同的选址“敏感因素”,因此,也形成了各具特色的项目分布规律。特别是通过设定详细的产业用地性能标准,不少城市实现了产城融合、宜居宜业、环境良好、建筑安全等目标。
    当前,我国用地标准管理是提升建设用地节约集约利用水平的重要手段,国家和部分省市都制定了一些产业用地标准文件,但在实践操作过程中,不可避免地遇到一些问题。为此,本期先容美国产业用地管理经验,为当前我国的产城融合发展提供参考。
    管理方式:只设性能标准,不限产业类型
    美国土地和88bf官方网的管理手段主要有分区制、住宅小区规程、建筑物法、征收征用规程等。
    其中,分区制是认可度最高、应用最广的土地利用控制手段。其核心是既要合理地利用土地资源进行经济开发,也要保护土地的自然属性,避免过度开发破坏环境。比如:纽约市最早根据利用性质将土地分为居住用地、商业用地和工业用地3类,还将其分区制和土地利用管理信息系统公开。
    在分区制框架下,每个城市针对工业区设定控制标准。如:犹他州图埃勒市制定的控制标准包括:震动、电磁辐射、外部照明、气味、特别排放物、可见排放物、有害物质等。产业性能标准管理不限制具体产业,而是强调每个分区允许的噪音强度、气味和其他特征。这种标准的优势在于,能够更为有效地控制分区的特征,而不需要详细列出允许或禁止的产业类型。只要产业符合性能标准,均可入驻。
    为便于公众监督和规划实行,各地方政府会将分区制法律制定过程中的相关文件,以及立法机构最终通过的文件, 在政府网站上公示。
    法律体系:遵循分区制法,兼守其他法规
    1916年,美国纽约市出现第一个城市综合分区制法,率先通过立法控制房屋和新建筑物。随后,各地方也纷纷制定了综合分区制法。在地方政府制定分区制法的背后,美国系统的法律体系起到保障支撑的作用。
    当时,美国地方政府只有治安权,没有分区规划权力。而1926年的标准州分区授权法和1928年的标准城市规划授权法,将规划权力授予地方政府。
    在授权法框架下,犹他州图埃勒市、俄勒冈州波特兰市等地方政府制定了分区制法,产业性能标准作为其中的一个章节。然而,性能标准的法律约束力不完全来自于分区制法,还受其他相关法律规范。比如:犹他州图埃勒市性能标准目标还源于1983年制定的83-05号法令;威斯康星州各市县的产业性能标准除实行分区制法的规定外,还要遵循该州管理法的有关规定。
    关于产业性能标准的约束力,各地也有不同规定。肯塔基州贝尔维尤市规定,在该市产业区进行任何开发建设、土地利用或现有建筑物扩建都需要服从性能标准;而加利福尼亚州莱克福里斯特市制定的《轻工业区域设计准则》则是一个定性的引导意见,并非强制性标准。
    针对不符合新标准的原有企业,分区制法给予了一定的缓冲期,时间长度取决于企业固定资产投资和企业转变的难易程度,如犹他州图埃勒市规定5年缓冲期。
    管理目标:建立舒适社区,促进产城融合
    美国各地在制定产业区性能标准时,一般会先明确其管理目标。尽管各地阐明的性能标准有所差异,但其总目标不外乎建立舒适社区,促进经济发展,提升企业控污技术,以及防止工业污染影响等。这些目标与产城融合强调的人本导向、功能融合和结构匹配,内涵是一致的。
    犹他州图埃勒市制定产业性能指标的管理目标是,将产业或其他土地利用可能产生的烦扰行为客观真实地记录下来,利用现代的控制工艺和危害消除手段等控制有害和烦扰行为,防止过去企业不加控制生产模式中的随意排放行为。
    威斯康星州黑尔斯科纳斯市希翼通过建立产业性能标准,构建多目标和合理的产业用地管理基础,确保社区远离潜在的危险和公害影响。
    堪萨斯州托皮卡市则希翼通过高水平的位置设计吸引高质量的产业项目,最终形成具有强大经济和就业基础的社区。
    犹他州伍兹克罗斯市的目标是确保所有的工厂提供必要的现代控制手段,保护城市远离危险或烦扰行为,按照排放行为的最大承载水平设置目标和制定标准。
    性能设定:指标存在差异,目的大致相同
    美国各地对不同的产业用地,设定的性能指标也有所不同。
    加利福尼亚州里弗赛德市的控制指标有容积率、地块面积最小值、地块宽度最小值、地块纵深最小值、建筑物高度最大值、前侧后缩距离、侧面后缩距离、后侧后缩距离等。此外,还有包括墙高、露天堆场、灯光、景观灯和性能标准等其他规定。
    俄勒冈州科瓦利斯市针对空港产业区管控,设计了包括产业类型、设计标准(建筑材料、建筑美观、外立面和屋顶)和建设标准(高度和缩进、地块面积、停车场、露天堆场、装载设施、废物收集、街道和公用设施、灯光、标志和景观)等指标。
    加利福尼亚州圣塔克拉利塔市制定的商业和工业发展标准指标包括:建筑风格、高度、电力、雇员休息区、铁路沿线设计、出入口和停车设计、车道、废弃物收集选址、步行环道、商品露天堆场、购物车回收地、员工上下班运输管理、电力(冷和热、强光)干扰、气味、震动等。
    可以看出,各地结合其产业区及周边环境设定的指标有所差异,但大致可归纳为建筑物控制和景观控制两大类。这些指标设计,符合产业用地管理提出的控制污染、提升社区形象等目的。

 

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