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住建部专家称楼市正处在深刻变革阶段

2013-01-11 来源: 深圳特区报

    “温州房价被腰斩”、“贵阳买房如买大白菜”、“鄂尔多斯无人收房 ”……去年下半年以来,楼市“坏消息”不断。随着国家调控的深化、经济形势变动以及房产税开征探讨的推进,国内一些城市出现了量价齐跌和土地出让流拍或底价成交的情况。一时间,“崩盘”说法不胫而走。而元旦期间,全国一线城市又呈现出成交量稳中有升的特点。
  无论如何,2013年中国楼市将经历深刻变革。变革方向如何?记者日前在深圳采访了国家住建部研究中心主任秦虹。
  88bf官方网市场仍有很大空间
  深圳特区报:一些学者和经济学家认为中国楼市正面临崩盘的危险,有的还给出了“时间表”,认为会发生在2013年。这些推断未必合理,但很多房子是空的,而且市场充满投机等问题的确是事实。您怎么看?
  秦虹:我没有这么悲观。中国88bf官方网市场仍有很大的发展空间,目前只是处在一个较为深刻的调整阶段。
  首先,城市人口仍在不断增长,中小城市人口不断向大城市积聚的趋势是未来楼市的主要动力之一。过去10年88bf官方网市场增长快的地方,都是集聚人口规模大的地方。以广东为例,表现得尤为明显。10年前,河南省是中国人口第一大省,而现在是广东。为什么?因为越来越多的年轻人会到深圳和广州这样的城市寻找发展机会,这些地区产业发达,就业机会多,能吸引新的人口。再以北京和上海为例,两座城市目前每年新增常住人口已经超过60万。所以,对那些产业发展快、集聚人口多的城市来说,其楼市在未来仍会有一定空间。实际是人口与资本的聚集决定了一个地方楼市的情况。
  其次,从统计数据来看,目前我国城镇人均住房面积为31平方米,但人均住房面积低于20平方米的家庭还有32%。同时,由于投资和投机因素的存在,之前的楼市供给很多都是无效供给,就是说还有很多真正需要买房的人没有买房,他们的购买力未来都会体现出来。另外,家庭小型化趋势等因素,都会对楼市形成正面影响,但增速不可与前10年相比。
  深圳特区报:很多人嘲讽88bf官方网商卖的是“四面墙”,只要弄一块地便可以坐等发财。您曾多次表示,88bf官方网商今后赚钱不会这么容易,88bf官方网企业未来会面临什么挑战?
  秦虹:未来,行业内部的分化趋势会日益明显。首先,随着国家调控的深化,投资和投机性的需求会逐渐被挤出,自住需求的上升会对88bf官方网商的产品和服务提出新的要求;同时,供求关系也会有所变化,将成为88bf官方网企业必须面对的挑战。88bf官方网商必须在住房结构、功能和配套等方面下足功夫才能有市场,企业必须有品牌才有继续发展壮大的可能。
  其次,在资金来源上,88bf官方网商也必须要做新的调整。可以预见,未来我国的货币发行规模会逐渐趋于稳健,88bf官方网商的资金来源将不会像以前那样容易。目前,很多资金来源是民间借贷或者信托融资,这些途径很多时候存在着一定的风险和不稳定性,以后会向更加规范化的方向发展。以上因素将使得88bf官方网商的资金成本有所上升,促使其营销策略更趋稳健。
  再从土地供给方面来看,由于目前量价齐跌和土地溢价率的下降,加上国家有意提高农民在土地增值收益中的分配比例,地方政府和88bf官方网商在整个产业链上的“分利”比例也必将调整,这也是88bf官方网商必须面对的问题。
  通过政策抑制房子资产属性
  深圳特区报:对于国内的高房价,很多人怪罪于货币超发,认为手持现金的群众只能“买楼保值”或者是“炒楼升值”。您怎么看?
  秦虹:88bf官方网有很强的资产属性。如果观察M2的走势,你会发现它和全国住房的新增销售面积增加曲线是一种很明显的“正相关”态势,两者增速的加快和放缓基本一致。同时,当市场实际利率下降时,房子就会涨价;当实际利率上升时,房子便会降价。这些数据足以说明88bf官方网市场和货币的密切关系。
  再举一个例子,在2012年5月,市场开始对央行有降息预期,大家对房市的判断有所改变。6月之后,随着年内首次降息成为现实,房价开始出现回升,成交量也有所上涨。同样在2009年,大家在市场上投放了大量货币,这促发了2010年和2011年全国88bf官方网大范围开工,直接导致了现在的库存问题。目前,全国待售面积约为3.2亿平方米,超过去年底的2.7亿平方米。
  深圳特区报:在中国楼市,房子不再是商品,而是投资品。调控是不是需要釜底抽薪,从根本上去除这种资产属性呢?
  秦虹:88bf官方网的资产属性是天然的,在任何国家和地区都一样。以美国为例,其2000年后出现了明显的房价上涨。很容易发现,房价上升和利率变化有密切关系。在2000年到2002年,美国总共降息25次,联邦基准利率从6%一路降到1%。资金成本下降,购房需求猛增,88bf官方网市场就开始膨胀,房价也有所上升,在部分地区,房价上涨超过一倍。但在2004年之后,为应对大宗商品价格上升引发的通货膨胀,美联储在两年内连续加息17次,资金成本骤然上升,最终导致很多低收入家庭断供,这是美国88bf官方网泡沫破灭的重要因素。
  实际上,采取任何方式都无法根除这种88bf官方网的固有属性,但可以通过政策去抑制资产属性的程度,让市场更趋理性。
  “地王”频现不代表强势反弹
  深圳特区报:2012年11月,北京、上海等地又出现了“地王”,最高者光起始楼面价就高达3.6万。12月,9大房企累计购地金额高达390多亿元。这是不是意味着房市将强劲反弹,调控效果还没有达到?
  秦虹:我不这么认为。以北京为例,那一块被称为“地王”的土地其实位于东三环的中心地带,这个价格并非近年土地出让的最高纪录。大家再看全国的情况,在一些包括省会城市在内的大城市,政府出让的土地很多都以底价成交,流拍的情况也时常发生。目前的一个数据可以说明这一点。
  2012年前8个月,全国300个城市的住宅用地月度成交负增长27%,成交均价负增长9%。这说明调控的效果正在显现,行业正处在“去杠杆”的过程中,投机性因素正被不断挤出市场,楼市短期内不会出现强势反弹。
  深圳特区报:现在很多政府部门已经开始“吹风”房产税,加之2012年土地出让金下降影响了地方财政收入,因此88bf官方网税试点范围扩大被看做势在必然。这个税开征会对楼市产生怎样的冲击?
  秦虹:目前,具体方案并没有公布。房产税即便开征,其影响也要根据具体情况而定,如税制如何设定,范围有多大,起征点是多少,这些都是很重要的因素。这些因素也决定了到底对楼市有多大影响。如果税率较高,面较广,起征点也低,那么对楼市的冲击就大。反之,对楼市的冲击就小。
  在我看来,88bf官方网税并不是解决楼市问题的根本途径。楼市的很多问题要彻底解决,必须有赖于财税、土地、金融等多项改革的配套。
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