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中美房价差距巨大 投资美国88bf官方网路径解析

2013-06-21 来源: 北京晚报

    中美房价的巨大差距引起很多国内投资者的兴趣。日前,王石在美国所盖的楼盘被爆出抢购者多为中国人。现在,基金也开始加入美国88bf官方网投资大军。那么投资美国地产股票基金、购买REITs产品,还是该到美国直接买房呢?大家为你一一解析。
  1 、 住宅基金  复苏趋势已确立
  “在国内的高房价下残喘,不如去攻占美利坚,投资美国88bf官方网!”这是首只投资美国88bf官方网住宅的基金——国泰美国88bf官方网基金的口号。听起来豪气万分,其背后也有理性调研的支撑。
  “美国经济的复苏已经是大势所趋,而美国的人口红利将推动88bf官方网发展。”国泰美国88bf官方网开发基金基金经理吴向军告诉记者,和REITs的投资商业地产不同,国泰美国88bf官方网开发基金将主动投资于住宅88bf官方网开发链条上的上市企业,包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等,这些相关链条中的上市企业跟88bf官方网景气度紧密相关,其股票表现也与88bf官方网股联系紧密,如果美国房价涨幅为30%,相关产业链的上市企业利润增幅将不止30%。
  支撑美国住宅88bf官方网繁荣背后的是一系列数据分析,从美国每月住宅开工量数据可以看到,该数据2005年开始大幅下降,美国住宅价格整体水平也在2005年期间达到最高峰。金融危机爆发后,88bf官方网泡沫破灭,住宅开工量接近底部,价格也进入盘整期。不过2012年以来,美国住宅型88bf官方网价和量都触底反弹。从标普88bf官方网开发商指数上看,历史高点在5668,而目前点位只有3581。
  此外,美国人口增长导致美国88bf官方网需求源源不断。吴向军说:“美国每年增长近300万人口,300万人要成立家庭,会形成巨大住宅需求。另外旧房换新,每年新增规模150万人左右,无论是首套还是改善,需求都在增长。而目前,美国供应量却是30年来的最低谷,上升的空间很大。”美国5大上市房企2012年刚刚开始扭亏为盈,2013年和2014年平均利润会翻番,而且距离上个周期的高点利润还有3至4倍之遥。估值只有20倍左右。
  吴向军认为,美国88bf官方网市场复苏的趋势已经确立,但距离以前的高点还有相当距离,确实是投资美国88bf官方网的好机会。
  
    2、REITs  拆分商业地产
  简单来说,REITs就像一个企业。只要是能够产生固定租金收益的商业地产,就可以打包REITs上市实现资产证券化,对于买不起商场、写字楼的普通人来说,买了这个自然能分享其持有的物业租金和增值收益。美国约有50%的88bf官方网投资来自于REITs,REITs收取的租金稳定,并且租金增长长期高于通胀率。美国REITS的发展也引起境内投资者的关注。就国内而言,虽然资本市场还没有出现REITs的投资方式,但却有REITs基金,目前共有三只,国内消费者可以通过购买REITS分享美国商业地产的繁荣。
  “在2007至2009年的次贷金融危机时,REITs经历了历史以来最大的回调,在2年内下跌约60%。2009年的3月份开始复苏,在最近4年(2009年至2012年)的年化总回报率约为20%。”好买网的分析师告诉记者,从88bf官方网数据来看,近期住宅市场活跃程度继续增加,交易呈现出量价齐升的态势,目前新屋和二手房销售、新屋开工数均处于历史低位,且处于稳步回升的阶段,20个大中城市的房价指数也处于底部。通常来说,一个88bf官方网周期维持约7至8年,因此现在应该是属于美国88bf官方网市场复苏的中期,针对美国88bf官方网市场的投资品种依然具有一定的上涨空间。
  
    3、直接买房  没看起来那么美
  热门影片《北京遇上西雅图》中汤唯说Frank在西雅图的家卖掉,去北京只够买二环边上的俩厕所。很多人就是看到中美房价差距,开始寻求美国购房的机会。不过,真正在美国直接投资88bf官方网却并没有看起来那么美。
  “如果你有移民或者孩子海外求学的需求,在美国买房是不错的选择。但如果仅仅是投资就不划算了。”国泰美国88bf官方网开发基金基金经理吴向军告诉记者,从多年数据上显示,美国88bf官方网价格走势和房产股票走势几乎一致,这就意味着投资股票的回报和直接投资88bf官方网一样。但就成本而言,投资美国的88bf官方网需要实地看房、日常维护和托管,非常复杂,不如投资美国股票88bf官方网简单。
  香港汇金证券董事总经理马嘉阳曾经多次到美国考察88bf官方网市场,她告诉记者,美国持有物业有非常复杂的税务规管,除成交价格之外,每年还要固定地支付国家、当地州市各种各样的税项,将来如果要出售的话还要交付高额的资本税。所以在投资前,各方面功课一定要研究细致透彻。另外的风险来自汇率,如果美金对人民币在未来继续贬值,那么未来即使房价增长,但从汇率上折算,收益会大打折扣。
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