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未来商业地产市场或持续低迷

2013-07-19 来源: 中国证券报

    多家机构近日发布的报告显示,今年二季度北京甲级写字楼租金价格持续下滑,商铺市场则受累于豪侈品销售的放缓而未现涨势。分析人士认为,由于短期内经济增速下滑预期强烈,未来商业地产需求也可能受到影响,并导致市场在短期内走低。 

    写字楼空置率进一步下降 
    
    戴德梁行17日发布的报告显示,今年二季度,位于海淀区非核心商圈的国海广场C座投放市场,为北京写字楼市场带来19,000平方米的可租赁空间。但由于市场需求相对强劲,写字楼空置率进一步下降至1.25%,环比降低0.72个百分点。
    同时,在国内经济温和增长的氛围中,受新入市项目租金较低的影响,本季度北京甲级写字楼租金微调至每月每平方米298.07元,环比下降0.05%,同比上涨3.30%。
    在空置率降低的情况下,写字楼租价下滑似乎显得并不合理,业界将其归咎于宏观经济走势。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示:“鉴于市场调低了对中国经济的预测值,预计部分业主将继续采取灵活的租金策略,以维持其现有的入住率水平。”
    国家统计局近期发布的上半年经济数据显示,经济维持高速增长的难度颇大。加之此前“钱荒”的影响,使得企业活跃度有所下降,并成为影响写字楼市场走势的重要因素。事实上,从今年一季度开始,北京甲级写字楼市场租金就出现自2010年以来的首次下降。
    尽管如此,在上半年国际经济持续低迷的情况下,内资企业在北京写字楼租赁市场中仍然扮演重要角色。戴德梁行的数据显示,内资企业完成了北京甲级写字楼上半年逾63%的租赁成交量。
    宏观经济情况可能会继续影响未来写字楼市场走势。贺睿珂表示,鉴于北京写字楼市场的低空置率,下半年租金不会持续大幅下滑,但全年仍可能出现负增长。
    值得注意的是,随着市区物业的稀缺,未来写字楼市场将以外扩为主。其中,以“保利国际广场”等项目领衔的望京地区,将成为主要的供应区域。戴德梁行认为,由于北京写字楼市场总体供应不足,从明年开始,甲级写字楼租金仍有可能转头向上。 

    租金仍存在下滑动力 

    同样受经济形势的影响,北京商铺市场的走势大致类似。仲量联行近日发布的报告显示,今年第二季度,北京豪侈品销售量继续放缓,导致北京零售地产市场的租赁需求极其有限。部分高档购物中心,特别是非核心位置的购物中心遭受重创。
    仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示,由于销售业绩增长放缓,全球豪侈品牌均已收缩在中国的扩张计划,并使得北京高档购物中心受到不小影响,而这种趋势在全国多个城市均有体现。
    受此影响,今年第二季度,北京购物中心的空置率为14.41%,环比上升0.9个百分点。就租金而言,各区域总体租金水平仍保持稳定。
    与此同时,中低端的消费需求正在弥补这一空缺。仲量联行认为,活跃的零售商主要来自大众市场的餐饮企业和快时尚企业,因此,中端购物中心和社区型商铺的市场前景颇为看好。相比之下,优质购物中心并不青睐这些利润率较低的行业,其更加欢迎那些面向细分市场、来自海外的时装品牌。
    商铺市场的走势更多取决于居民的多层次消费需求。国家统计局发布的数据显示,今年上半年,消费对GDP的贡献率已从去年上半年的60.4%下降至45.2%。在经济增速放缓的同时,居民消费能力无疑也受到影响。
    罗绮华表示,零售商在二、三线城市的扩张仍然保持谨慎,尽管销售量在今年第二季度保持强劲,但消费者的平均支出下降,购买行为也主要用于个人消费。这些现象预示着未来一段时间内,尽管中低端商场仍维持火爆,但商铺市场的总体走势恐仍将低迷,高档购物中心的空置率可能进一步提高,租金也有下滑的动力。

 

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