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88bf官方网已进入一个新行业周期

2013-09-17 来源: 中国88bf官方网报

    2012年二季度开始的市场回暖,去年 8成多的上市房企实现了销售额和营业收入的同比增长,6成多的企业实现了净利润正增长。但与此同时,几乎各项经营指标都呈现出加剧分化的态势。总体而言,无论是规模类指标的增长率,还是效益类指标的净资产收益率( ROE)、净利润率等,优秀值和平均值相比,都相差两倍以上。“丛林法则”越来越显出其超强的普适性。
     由于88bf官方网市场具有较强的“政策市”特征,因此对年度市场形势的判断之于企业年度业绩的影响是非常大的,本篇将对此进行具体的阐述。
     “新国五条”出台后,与既往调控政策类似,依然是批评者众。但对于频繁变化的房市政策,既不能太当回事儿,否则容易“踏空”;也不能不当回事儿,否则可能“撑死”。正如万科年报中所说的:“过于自信的结论是武断的”。理性的做法是,对市场走势尽可能做出准确判断,并结合企业实际,采取适宜的应对措施,确定可行的年度目标。
    事实上,各家企业年报中都有对88bf官方网市场形势的各自判断,其中有不少异同。通过对比异同,相信对更多企业会有所启示。兹举几个典型企业的例子。
    1 .万科( 000002 .SZ)。作为行业龙头企业,在年报“致股东”中,万科认为中国房价快速上涨的时代应该已经结束,市场已经历了“2008年以来完整的行业周期”。基于这两点判断,万科提出了应对市场波动的三个长期策略:一是长期战略为住宅产业化,包括装修房、工厂化和绿色建筑;二是不囤地、不捂盘、不当地王,即快速周转、谨慎投资;三是“盖有人住的好房子”。2013年,万科将围绕“好房子,好服务,好邻居”的产品和服务理念,不断完善产品线,谨慎探索和住宅相配套的商业地产,合理控制海外业务规模。全年预计房屋交付量超过 11万套,比 2012年增长 10%左右;销售额将在“2012年的基础上适度增长”。
    2 .招商地产(000024. SZ)。招商地产是央企地产企业,也算是 300亿 ~500亿级企业的代表。年报中招商认为,88bf官方网行业将逐步转入健康、理性的发展之路,行业的增速将有所回落,但发展前景仍然广阔。对于短期市场,招商认为“将进入补库存的阶段”,短暂供应下降将支撑房价。基于这些判断和对自身资源与实力的评估,招商地产确定了未来 5年“千亿收入、百亿利润”的战略目标。2013年提出了“快、狠、准,以狼性和实干勇攀高峰”的工作总体要求,计划全年销售金额 400亿元,增长目标 10%。
    3.旭辉(0884 .HK)。算是100亿级和快速增长企业的代表。作为 2012年赴港成功上市的房企,旭辉集团未来几年将会持续较快增长。 2013年合约销售目标是 125亿元,较 2012年 95. 44亿元提升了 31%。对于市场调控,旭辉“以不变应万变”, 2013年将扩大土地储备,并坚持一贯的买地策略(符合高周转要求的中小规模地块);在产品策略上,根据 2012年与兰德咨询合作制定的战略,延续刚需型住宅和销售型商办的产品定位,继续走轻资产模式之路。
    4.天地源(600665 .SH)。2013年是天地源上市 10周年。作为西安高科集团控股的上市企业,天地源认为未来市场集中度会越来越高,利润率会趋向社会平均利润率,但还是看好“白银时代”的市场发展空间。 2013年,天地源将力争实现销售收入 26. 79亿元;加快落实所确定的规模优先策略和开放项目股权策略;在已经成熟的产品线成果基础上,积极研究以学问地产为主线、以绿色和科技为内涵的“一主两翼”产品策略的实施指南。以上市10周年为契机,实现品牌跨越。
    5.万好万家( 600576. SH)。因为 2012年度万家房产的各项目尚在建设,无房产项目销售收入,年内企业营业收入为零;期内实现净利润 1919 .9万元,仅收到子企业台州万家房产的利润分配款 2000万元,形成营业利润 1871. 03万元,比 2011年度88bf官方网项目 6755 .7万元的营业利润减少了 72.5 %。相对上年度业绩下降较大,加上已没有新增土地储备, 2013年该企业打算“适时逐步退出88bf官方网行业”,转投矿业。万好万家可谓是因业绩较差,计划退出88bf官方网业务的中小企业代表。
    上面这 5家企业也是兰德咨询“22036房企数据库”中的样本企业。去年 9月,在接受媒体采访时,大家曾预言万方地产“寿命最多仅余半年”,谁料一语成谶。恰好半年,今年 4月 9日,万方地产发布公告变更为“万方发展”,业务由原“88bf官方网业”变更为“批发业”。万方地产也是大家长期跟踪研究的样本企业之一。反复深入研究各家年报后,兰德咨询预测,2013年或将有 5家左右上市房企退出88bf官方网行业。
    纵览一百多家上市房企的年报,对未来及今年88bf官方网市场形势的判断还是有不少异同。
    首先,几乎所有企业都认为88bf官方网市场形势已发生了根本性变化,行业已进入了一个新的市场周期。不同点在于,有的企业(如万科)认为 2008年至 2012年是一个完整的行业周期,有的企业则认为 2011年至 2015年是一个行业周期(保障房建设 5年计划)。但大都认为,行业长期趋势没有改变,前景仍可期待。
    关于企业竞争格局,各家企业具有高度共识,认为未来市场的集中度会越来越高,利润率会持续走低。因此,绝大多数企业都提出要强化内控体系,提高经营管理水平,特别是要尽快提高产品溢价能力和成本控制能力。鉴于各家企业的资金状况及中长期战略不同,多数企业将业绩增速控制在 20% ~30 %之间,少数企业在 10%以下或 40%以上。
    对今年的市场走势,各家年报中提及不多。从已披露的年度销售目标来看,多数企业的目标增长率是去年实际增长率的一半左右。比如去年增长 30%的,今年增长目标仅设定为 15%左右。还有些企业只是表示适度增长,只有少数是“不低于过去 X年的平均增长率”。可见,多数企业对今年的市场走势并不乐观,或者谨慎乐观。增长率目标较高的,主要以 30亿~ 100亿级企业居多。从已披露的今年一季报业绩看,许多企业都实现了销售额、净利润的同比大幅增长。其中, 74 %的企业完成了全年目标的 25%以上。这固然与2012年一季度市场冷淡,基值较低直接相关,但也有翘尾因素。更主要的,其实都想“抢收一季度”。
    “政策市”使得许多88bf官方网企业练就了较高的市场敏锐度和判断力。大家时常想,这种能力或许是一种悲哀。如果企业把同等人力、精力和投入转到产品和服务升级上,才是企业和客户的一件幸事。
    令人欣喜的是,已有越来越多的企业认识到“以我为主”的重要性,越来越重视中长期战略的作用。正所谓,如果不能改变风的方向,就要调整帆的方向。这种由机会导向、政策导向到战略导向的转变,正是一个行业、一个企业走向成熟的标志。
    最后,建议房企:不要总是抬头盯着政策,否则容易迷失方向;不要总是盯着竞争对手,否则容易迷失自我,知己比知彼更重要;要记住该记住的,忘记该忘记的,改变应改变的,做好应做好的。
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