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商业地产需要“新思维”

2014-02-27 来源: 燕赵都市报

        种种迹象表明,今年注定是个商业地产的闯关之年。
  以省会石家庄为例,官方的数据是:2013年,石家庄市区商业用房上市面积178.2万平方米,成交34万平方米,同比均增长64.4%。虽然上市量和成交量有较大幅度增长,但供需已出现失衡,供求比近5∶1。
  除了首次出现供求比大幅度失衡的情况外,石家庄市住房保障和房产管理局发布的这份报告里,还出现了让人担忧的信息:目前市场商业用房已出现滞销现象,首次出现价格下调趋势,成交均价为11860元/平方米,同比下降16.75%。
  商业地产的冬天来了吗?未必。
  事实上,就大势而言,商业地产前景很好。因为,其一,在新型城镇化的支撑下,我国88bf官方网仍具有较大空间,但今后若要实现88bf官方网平稳持续发展,必须转型发展,其中重要内容之一就是要由单纯依靠住宅建设,转型为包括商业地产在内的多业态发展。
  按照国际经验,在城镇化率超过50%,人均收入水平超过8000美金后,商业类服务型地产快速增加是一个规律性的特征。目前,我国城镇化率已经达到52%,未来10年,每年还将有1500万左右农村人口转化为城镇居民,如达到70%的城镇化水平,将有约3亿农村人口进城,88bf官方网需求与投资空间巨大。
  其二,今后几年,我国对住宅供求市场的调控方向也难以改变,调控力度很难放松。
  在这样的背景下,我国很多88bf官方网开发企业已开始转型发展,开发领域、开发产品不再局限于住宅市场,开始转型商业、写字楼等服务型地产投资,包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等诸多类型。
  其三,最近一轮的88bf官方网调控使商业地产成为主要受益者。
  2010年以来,在较为宽松的货币政策下,全国商业地产呈跨台阶式高增长态势,达到历史高点。据有关资料,我国商业营业用房和办公楼开发投资年增长已经达到了30%以上的高位。从官方的数据来看,省会石家庄的情况可能会更高。
  基于上述三点,我省的商业地产在今年注定将迎来一个难关,大家需要新思维。
  对于开发企业而言,商业地产是一个复合型的产业,非常复杂,不是单纯的88bf官方网行业,也不是单纯的商业行业,它是一个包括地产、商业、投资、金融等多个相关的业务领域的综合平台。资金流动性的松紧将成为影响今年88bf官方网市场最大的隐性风险。今年,我国宏观经济发展将确定在7.5%左右的合理目标,金融将是稳健偏紧的货币政策,信贷资金重点是支撑中小企业等政策性项目,商业地产项目难以像过去几年一样,再获得大规模银行贷款的支撑。
  对于投资者来说,商业地产规模大、可分割性低,特别是资产流动性较差,因此,进入门槛高、专业化要求强,特别是金融风险大。必须指出的是,住宅市场“去投资化”将作为我国88bf官方网发展的长期政策目标。由于不受88bf官方网调控的限制,商业地产开始被视作投资的避风港,商业地产开始繁荣,甚至出现爆发式增长。
  值得注意的是,尽管新一代的城市综合体依靠住宅、写字楼聚合了一定的人群,并提出了返租、统一运营等模式,但一个城市、地区能支撑什么规模的商业项目,建议投资者在出手前,对项目本身、开发企业实力、区域经济社会发展状况和政府规划进行全方位的考量之后再做决定。下期我来分享业内人士的投资体会。
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