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“以房养老”首次明确试点细则 四城市率先施行

2014-03-25 来源: 中国广播网

    据中国之声《资讯纵横》报道,“你留下房子,我为你养老”,你愿意么?抵押产权房换取养老金的“以房养老”方式,你能接受么?
  从2003年“反向抵押贷款”保险概念的提出,到2006年成立课题组开始调研,再到去年上升到国家战略层面。“以房养老”历经10年,在争议声中不断前行。21日,保监会向中国之声证实,已经决定在北京、上海、广州和武汉四地率先推行老年人住房反向抵押养老保险试点,同时首次明确以房养老试点的实施细则。
  “以房养老”具体来说,就是老人可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构,定期获得一定数额养老金或接受老年公寓服务。房主去世后,该房产出售用于归还贷款,其升值部分归抵押权人所有。然而“以房养老”前期试行却是在部分地区遭遇了停办,引发了人们的思考。
  “以房养老”到底可不可行?
  缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产,增加老人积蓄。“以房养老”看上去很美,听上去诱人,但是推行起来却是任重道远。“靠儿不靠房”的传统观念该怎么破?养老院还会“一床难求”吗?房屋70年产权到期后的权属应该如何明确?
  保监会表示,以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人;参与以房养老试点的保险企业必须开业满5年、注册资本不低于20亿元,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。单个以房养老保险产品的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
  “以房养老”的美好愿望,架不住老人心里的嘀咕。
  老人:我把我的房子抵押给银行了以后,我等哪天不在了,我的房子让银行给收走了,那我的儿女不得骂我啊?
  老人:我就觉得我对银行不是很信任。
  老人:孩子脸上也不争光。
  老人:你当父母的要是把房子就是抵押出去了,咱去养老去了,你对孩子从心理上过意不去,再说孩子也不一定高兴啊。
  老人:大家还不打算以房养老,大家自己有一所房子觉得心里更踏实。
  在此之前,“以房养老”的模式在北京、上海、南京等多地试水已久。南京的一些老年公寓要求,凡在当地有60平方米以上产权房、超过60岁的孤残老人,可以将房产抵押给养老机构,自己免费入住老年公寓,老人去世后房屋产权归养老机构。某股份制银行零售业务部负责人表示,他们也推出了以房产为抵押的金融服务。
  负责人:贷款额度可能首先要看他的房子的评估的价值,大家一般按照房屋评估价70%左右做抵押率,大家现在规定,每个月给客户两到五万元的贷款金额。
  在个人层面,一个极端而急迫的问题随之浮现:大家把房子抵押给银行后,如果在大家的有生之年把钱花完了,怎么办?
  中国社科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟:一般来讲,你抵押出去以后,实际上保险企业应该一直管到老人去世,如果老人活得年龄特别大,这对保险企业来讲就有一定风险。对于保险企业而言,现在评估的房屋价值可能今后不断变化,有可能会升值,但是也有大幅度缩水的可能性,因此保险企业也面临非常大的风险。今后在实施的过程中,碰到的风险和问题就会更多,还是要不断摸索。
  保监会细则落地后,“以房养老”模式在政策层面更趋明朗。民政部副部长窦玉沛表示,国家鼓励各方面力量投入,做大养老服务产业,以房养老正是选项之一。
  窦玉沛:发挥市场配置资源的作用,以房养老正是市场化运作的组成部分,而且是以试点提出来,这是积极慎重和稳妥的,完全是自愿、自主选择的一个行为。
  但保险机构仍有浓重观望情绪。作为“以房养老”的倡导者,中国88bf官方网协会副会长孟晓苏对银行、保险企业的担忧深有了解。
  孟晓苏:从保险业来说有几个担心,第一担心房价会下跌,抵押物会缩水,第二担心,中国的土地使用权只有70年,有的甚至只有40年或50年,到时候政府会不会把土地收回了,第三担心房屋产权不清晰,老人去世后,子女再纠缠,不搬出去怎么办?
  对保险企业,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小,而“倒按揭”恰恰相反,时间越长风险越大。有业内人士称,“以房养老”业务在实行中将面临多重风险,70年产权的问题首当其冲,预计保险企业的做法会趋于保守。但在孟晓苏看来,这不是问题。
  孟晓苏:说中国的土地使用权只有70年,有的甚至只有40年和50年。到时政府就把这个土地收回了?他们不知道,早在2008年,中国出台的《物权法》已经明确,住房土地使用权期限届满的,自动续期。
  除了产权问题,张车伟还谈及通胀风险,万一通货膨胀导致养老协议所规定的资金不能覆盖大家生活,那该怎么办?
  张车伟:具体保险的险种可能有所不同,比如试点当中有两种,一种是参与式险种,一种是补充式险种,它这意思就是说,今后这个房子的价值变化,保险企业是不是参与,如果参与的话,通货膨胀等因素可能就会在里面,如果不参与的话,被保险人独资享受你这个房子收益风险,那实际上,可能你自己就要承担通货膨胀的风险。
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