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海外房产投资逐渐升温 流行“以房养学”

2014-09-04 来源: 南方日报

    近年来,中国人投资海外房产越发形成热潮。与此同时,因为政策背景、经济背景、学问背景和语言背景的差异,海外置业与国内的置业有很多不同的地方,投资者需要大量的海外房产信息。业内专家指出,海外房产是一种长期投资,东莞人走出国门投资海外房产的市场已经逐步打开,不过东莞并未设有国外机构的销售点。再加上,投资者并非专业人士,难以规避交易风险,实现安全置业、智慧投资。业内人士建议,目前海外房产投资方式中,“以房养学”最稳妥。
    海外房产投资逐渐升温
    根据胡润富豪榜数据显示,中国高净值的人群有1/3购买了海外房产,大多是住宅型的房产。未来三年,很多富裕的人群也规划海外进行置业。由此看出,海外房产投资的市场非常大,海外置业投资行业快速发展或会成为大势所趋。
东莞88bf官方网行业协会会长陈骏良透露,外国很多开发商瞄准了国内市场,吸引国内的人们购买。
    近年来,不少房企也瞄准海外的市场,万科、碧桂园等千亿级等房企领航开拓海外市场,并取得不俗的成绩。据公开的数据显示,2013年中国海外商业88bf官方网投资总额达76亿美金,同比增长124%,据业内相关人士预计,2014年中国投资者在海外商业88bf官方网市场的总投资额有望突破100亿美金大关。“国外的政策环境相对稳定,是不少投资者进军海外市场的关键因素,促使海外房产迅猛发展。”东莞科威国际不动产董事长张霞说。
    据悉,人们购买海外房产的用途可以分为三种情况,首先是移民购房,海外房产主要用于自住;其次是投资需要;最后,子女在国外留学,其父母购买海外房产“以房养学”。对于“以房养学”,业内人士透露,这是海外房产投资中最常见的方式,一般通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学费用,而且子女读书期间可以自住,学业完成后可以转手挣钱;或者父母购置房产后,由物管代管,将其出租,争取子女留学的费用。这种情况通常在美国和澳大利亚比较多见。
    张霞先容,对于东莞市民来说,海外置业投资是不失为家庭更好的资产配置,“以房养学”是目前最稳妥的理财方式。
    投资海外房产是长期投资
    据了解,置业者投资海外房产以美国、澳洲、西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯等热门国家居多。不同的国家有不同的特点,也有不同的申请方式,如广东人青睐的澳洲,500万澳币可以申请,一人申请,全家可获得澳洲移民签证,子女可免费就读澳洲等地的公立中小学等;美国50万或100万美金即可申请,一人申请,全家获得美国绿卡,子女免费接受12年教育,无需定居美国,无需放弃国内资产。不同的人对生活要求不一样,所选取的国家也不一样。东莞市东旅出入境咨询有限企业总经理刘俊军表示,按照移民的需求,若要求高生活质量,会选择加拿大;若是工作需求的,会选择美国;若要求宜居的生活环境,则会选择澳洲。移民跟88bf官方网的关系密切相关,却互有差异。据悉,大部分移民购买房产自住,美国是移民国家,若其手续完善,政府也非常欢迎移民人士。据悉,目前,美国的88bf官方网市场处于上升的状态,大环境情况良好,前景较为乐观,沿海城市的房价稳步上升,较为萧条的中西部城市的房价也有一定的增长。
    近年来,为何不少中国的投资者会选择在美国购买房产?
    一位业内人士分析,国内的88bf官方网的投资环境相对不稳定,而美国处于相对安全的投资环境里。另外,美国的经济逐渐复苏,发展势头良好,或现在是投资美国房产的时机。除此之外,在美国购买房产,其房屋是属于私人的永久产权。其次,美金的汇率相对稳定,较少出现通货膨胀的风险。从房子的质量来说,美国的房屋的施工质量有一定的保证。从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。张霞认为,虽然上涨幅度不大,但是比较合理和健康的,这种上涨速度是温和健康的,也就是说买房会是一个长期的投资,而不是短期投机。
    投资海外风险大需谨慎
    随着海外房产市场份额的加大,人们对海外房产的风险的认知度越来越高。张霞表示,“很多人会向大家咨询如何规避海外房产投资的风险,海外置业不仅仅是单纯的买房子,其涉及方方面面。”
    刘俊军表示,目前,海外房产确实是一个趋势,但是投资者容易陷入以下两个困境。首先,开发商用富丽堂皇的广告包装项目,引诱投资者下手,这种情况非常容易出现骗局;其次,投资者依赖国外的亲戚朋友的推荐,但是其亲戚非专业人士,难于遍及所有购房专业的常识,完全信赖亲人容易误入歧途。刘俊军建议,投资者该寻找专业的移民律师、会计师做资产的调查,一方面,专业人士可以明确房子的产权和债务问题,只有调查清楚以后才可以过户,交易才会顺畅;另一方面,专业的律师可以明确哪些举措法律认可的范围,哪些是非法律认可的范围。另外,张霞提出购买海外房产的风险多多,首先是“学位房”这一颇具中国特色的词汇也出现在了海外房产中。“大家的房子离知名高中、大学很近”、“该房产距离知名大学开车只要10分钟”等宣传增多。实际上:海外每个学校配套社区很完善,并不存在学区房概念,但各销售商还是以此来贴近中国人思维。“买房子换国籍大部分发达国家已明确买房子换不到国籍,那些能用房产换国籍的国家,一般当地经济形势不容乐观,比如葡萄牙、希腊。买房子换不了国籍,但到美国生小孩那就是美国宝宝了。”张霞说。“180万元就有一栋量身订制的别墅。”看过海外置业的人,都会被这“物美价廉”的广告吸引。张霞提醒,在海外购置房产要比国内风险高。首先,欧美国家的购房税费很高,买房前的费用、买房后每年扣收取的管理费,各地区标准都要考察清楚。另外,卖房中介的资质很重要,如果确有购房意向,还应选择有海外资质的律师全程陪同。张霞提及,海外房产投资的风险主要是资金的风险和投资回报率的风险。对于投资回报率和风险,张霞表示,投资海外房产先考量风险,再看回报率和收益,通常回报率一般是2.5%—6%,每年都升值,并且经过2008年国际金融危机后,海外房产已经历经去泡沫。国外的政策环境较为稳定,其升值空间较为客观,此外,其产权具有永久性,获得很多国内投资者的青睐。
    澳洲科威前CEO MR Alex上周在东莞推介海外房产时先容,在海外购房的最大优势就是它的稳定性,永久属于本人并且保持升值空间。
    明确现金流再锁定目标
    其实,国外的88bf官方网市场比国内市场发展成熟,但是各国的法律制度、政策环境和经济环境不一样,甚至不同的城市间也有差异,一个企业或者个人完全了解各国的市场明显不现实。
    陈骏良也表示,全球遍及多个国家,置业者该如何选择房子,选择哪个国家,哪个城市,哪个区的房子都需要考量。除此之外,各地的政策和法律的差异也加深了海外置业的难度,其实际性操作很难,容易出现空折腾的现象。东莞理财师行业协会会长马志平认为,投资海外地产需要多方考察,尤其要关注当地的政策背景、经济背景和法律规范;其次,考究当地的稳定性,该项目是否有良好的发展前景,市场的行情如何。至于投资者如何购置自己的海外房产,马志平建议投资者先锁定自己的目标,根据自身的需求和资金的情况进行配比。
    张霞也提出四点建议供投资者参考。首先,投资者要明确自己的现金流,以及资金的使用情况;其次,提出自己中意的城市,列出计划在哪个城市购买房产;紧接着,投资者要锁定自己的目标,是投资移民?还是以房养学?最后,投资者可以找专业的机构分析评估自己的实力。
    如何在美国加州购买新房
    大家对国内的购房流程相当熟悉,而美国的购房流程又是如何?笔者以美国加州为例,梳理了一下海外购买新房的流程。
    首先,购买人提供银行存款证明和护照扫描件;其次,购房者和开发商注册并递交意向书+存款证明,然后等待美国房产建造商通知,最少需2—4个月;购房者接到通知之后,要在1—2天之内完成选房、交定金、签约;如果购房人不方便及时飞到美国,可以事先和经纪人签好授权书,代替客人选房,签约,交付定金(定金支票需要提前交给经纪人企业)。若选订好房子及内部装修细节后,房子一般会在3-6个月完工。等待别墅完工后,购买人可以验收房产,交付余款,开发商转交钥匙,正式过户成交。最后政府寄出美国房产地契。
    至于美国购房的税收,主要是三种,分别是房产税、利润缴纳所得税和过户税。
    其中,房产税是地方政府向88bf官方网所有者征收的税。无论是美国公民,居民或外国人,都要缴纳房产税。房产税是地方政府根据房屋的评估价值乘以一个固定比例而算出来的,不同地区差别非常大。加州属于房产税比较低的州,大约在1.25%到1.6%。另外,房产税每年分两次支付。
    利润缴纳所得税指外国人出售在美国拥有的88bf官方网,要缴利润所得税。比如20万买入的房子40万卖出,则当中的差价20万为利润,这20万就要交利润缴纳所得税。
    为了防止外国人逃税,法律规定在出售成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报。卖家在第二年初报税时,可以根据应收个人所得税的比例,要求退税或补税。
    并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税,有一定的豁免情况。如果卖方的房产是作为自住或出售价格不超过30万美金,而且买方也将房子作为自住用途,那么预扣税是可以被豁免的
    过户税是美国多数的州,都会对88bf官方网交易征收过户税。加州大概是每1000美金征收1元左右的税,这个税可以由买卖双方协商支付。
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