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香港楼市价格再创新高 后继走势难料

2014-09-22 来源: 中国资讯网

    与内地房价持续下跌,各地政府纷纷放开限购甚至“鼓励”购房不同,香港楼市在经过短暂的休整后,价格再创新高,政府考虑的是要不要再“加辣”。
    此次价格新高给市场带来的变化,一是买家及潜在买家对后市走势明显偏向乐观,入市更积极;二是不少过去数年高溢价买入的新盘楼花终于可以“脱困”出手,带动交易市场一片买卖兴旺的景象。
不过,多位地产专家均表示并不看好后市,认为随着此前受调控“辣招”压抑的需求不断释放,后续成交量将出现萎缩。而“占中”计划带来的政局不稳定,以及美国加息时可能造成的热钱流出,这些不确定的内外部因素,都将影响未来香港楼市的走势。
    价格新高 反映香港楼价的两大指数最近连续两周创出历史新高。
    9月5日,香港特区政府差饷物业估价署公布的最新数字显示,7月整体私人住宅楼价指数再创新高至255.6,连升4个月,环比升幅达2.2%,且升幅加快。而反映香港楼价指数的中原城市领先指数CCL也创新高,最新报126.94点,周升0.58%。
    香港中原地产研究部高级联席董事黄良升分析,8月在新界西及九龙的楼价指数创历史新高后,随后一周由新界东及港岛楼价接力创新高,他相信这是近期楼市的第二轮升势循环。
    黄良升所说的第二轮升势是相较5月的第一轮升势而言。5月,特区政府微调“辣招”,放宽换楼交易纳税期限。部分开发商看准时机,推出新盘,并且定出基本与市价持平的“亲民价格”,使换楼买家率先入市。
    在一手楼成交趋热带动下,二手房交易也开始升温。这其中,换楼买家出手推向市场的二手房多属小面积、低总价的房源,这种房源多被香港人称为“细价楼”。由于细价楼总价低,更适合首次置业(香港人称首次置业为“上车”)人群,因此是“上车盘”的首选。在房价高涨的香港,可供选择的“上车盘”并不多,因此这部分房源一入市,马上引发抢购,更加造成楼市升温甚至炽热的印象。
    面对一手楼的持续热销,开发商不但积极加快推盘速度,以求在市场好的时候尽快回笼资金,更不断小幅提高新盘售价以试探市场反应。截至9月11日,长实地产推出的岚山一期自7月入市已售出708套,回笼42亿港元资金。长实地产投资董事刘启文对媒体表示,正加紧赶制二期楼书,希翼在两星期内能完成,赶在9月底前开卖。同时他表示,二期的整体朝向及景观较一期更好,“相信两者的定价也有差别”。
    相比长实地产的含蓄,位于何文田的新盘加多利峰新加推的30个房源,平均加价5%,而位于港岛坚尼地城的南里壹号则加价4%推出房源。从各开发商的销售行为来看,加价已经成为标准动作。
    而自7月以来,香港金管局接连购入美金向市场注资,反映香港持续有热钱流入。热钱一向利好楼市,刺激楼价上升,形成5月以来的第二轮升势。中小型单位在这一轮升势中升幅更快,也反映买家置业意欲强烈。多家地产机构都预测,中小型单位楼价还会继续上升。
    走势难料 这一轮楼价再创新高的速度之快,超出了许多人的意料。
    今年4月时,差饷物业估价署发布的统计数据还显示,住宅楼价指数回落到近8个月的最低位,3月份报244.1点。转眼,楼价指数已经连升4个月。而楼价新高带来的另一个变化是,过去数年高溢价买入的新盘楼花终于可以“脱困”出手。
    因为近几年香港楼价持续上涨,造成买家敢于出手以高于同区域市价的价格买入新盘楼花。只是,自2012年推出调控“辣招”以来楼价一直持平或只是微升,再没有此前的大幅上涨的情况,楼价无法追上高溢价。但岂料,仅仅经过今年5月以来几个月的升势,情况已逆转,楼价终于追上3年前的买入价,加上楼市转热,有买家接盘,才得以解困。
眼下,香港不少以大面积为主的二手房及豪宅新盘也在部署趁目前的交易热度推出,因为以近期楼市气氛来看,炽热的气氛有望带动中大户型及豪宅。
    不过,专家却不这么看。
    香港最大的地产中介之一利嘉阁总裁廖伟强认为,发展商观察到近期楼市有起色,市场需求增加,自然趁势推出小面积细价楼盘入市,使一手楼交易转好,也带动二手市场成交上升。另一方面,因为楼价重拾升势,买家也对后市抱有较高希望,不惜以高于市价的价格抢购细价楼盘,也在推动市场升温。
    但他认为,更多是香港本地媒体不断报道个别楼盘成交再创新高,才让人有当下楼市炽热的错觉。就现实而言,他认为目前楼市与旺市相比仍差得很远。房源供应此前是受制于“辣招”,即双倍印花税、买家印花税及额外印花税,使市场出现供应短缺,供不应求,细价楼房源也一向少之以少,才促使楼价连创新高。
    但价格上涨的同时,交易量并没有同步上涨。香港土地注册处数据显示,8月份全港二手住宅买卖登记4840宗,较7月份的5590宗减少13%,该数字在连升5个月后首次下跌。
    廖伟强认为,旺市时成交宗数平均每月均以万宗计,现在不足5000宗的交易量,虽然较第一季度的月均3000宗有明显上升,但仍不可能与真正的旺市相比,更谈不上炽热。此外,以往每年的二手住宅交易中,中小型细价楼平均一般也要占七八成的比重,因此细价楼备受追捧也并非一朝一夕的事。因此他判断,楼价升幅还将会持续一段时间,但不会很长,直至购买力消耗过大,买家感到不能负担时,成交量和成交价都会再度放缓,正所谓“楼市有其自然调节机制”。
    据香港《经济日报》报道,对于近期细价楼价格明显急升,媒体提问是否会再对楼市“加辣”时,有政府官员表示:“炒风重现的话,政府一定出手”,以免楼价升得快,日后跌得更快。但该官员表示,美国量化宽松政策已临近尾声,现在中国香港楼市面临的风险,比两年前更加清晰。一旦美国选择加息,或碰上中国香港经济周期向下,楼市势必受到冲击。目前还不到加辣的时机。地产代理行OKAY.COM总裁孙汉忠也表示,现在成交量太低,价格难以长久维持在高位,政府不必再出招调控。
    地产代理行港置8月下旬向过去一年曾到总价超过1000万港元的楼盘看楼而未入市的准买家进行问卷调查,受访者对未来一年整体楼价走势及豪宅楼价走势的看法分歧很大,有40.4%认为楼价会向下,认为会上升的有32.6%,另有28.4%的人士认为将持平。港置高级实行董事伍创业认为,目前香港豪宅行情稳中偏淡。因为豪宅买家多数为换楼客,没有迫切入市的需要,而近年政治因素、加息阴霾等都会影响买家入市的信心。
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