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2015房企转型将往何处去

2015-02-06 来源: 资讯晨报

    2015年将是88bf官方网白银时代,在这个大环境下很多房企都觉察到了转型的必要性,但是道路和方法各异:绿地集团年初宣布了一项“非地产”的转型计划—将借助中韩自贸协定(FTA)顺利推进之机,扮演进口商的角色;万科明确了要向城市配套服务商转型、推出事业合伙人制度;万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱企业签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场,这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动……
    
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    纵观2015开年,龙头房企大体从两个方面着手改变:其一是拓展自身经营范围、降低88bf官方网在主营业务中的比重甚至改变自身的角色。早在绿地集团转变角色选择扮演中韩自贸协定(FTA)中的进口商一角之前,浙江省上市房企万好万家和浙江车日就已经选择了退出88bf官方网行业。前者在保留东方灯具市场运营基础上增加了农产品相关业务,后者则转向影视传媒领域。而在台湾,一些房企的转型方式也和大家现在惊人相似:台湾远雄集团就把经营范围拓展到休闲旅游业,主题游乐园等,收效不错。
    其二是从改变企业管理理念出发,由内而外地改变。万科在过去的一年多时间,形成了事业合伙人制度,使员工与股东身份合二为一。
    选择转型是房企的不得已之举,如果说在黄金时代88bf官方网有三倍的投资回报率,那么进入白银时代或许回报率只剩三成。加上房产税的脚步渐渐迫近,购房意愿会被打压。
    不同规模的房企,转型的方式也不同。大型房企能够结合优势资源,可以通过聘请职业经纪人开展地产以外的新业务,但是这和最终能否成功转型没有必然的因果关系。小型房企实力不够,和大型房企之间差异巨大没有可比性。
    房企选择开展各类衍生业务其终极目的在于避险,但是脱离了88bf官方网这个熟门熟路的主业,房企能否在市场不景气的大雾中找到适合自己的安全港?脱离了自身专精的88bf官方网业务,选择改行跨界就意味着自我颠覆。
    不论如何转型,房企首先要严肃面对“三品到位”—重视工程品质、强化设计品味和着重售货服务的形象塑造。在市场下新的大背景下,房企需要调整心态,更注重售后服务的质量和在消费者群体中积累起来的口碑。

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    中国88bf官方网一直缺少长期的资金支撑,银行贷款年限一般为1到2年,信托和私募基金贷款年限2至3年到期,而88bf官方网的业态中除了住宅产业可以通过这些渠道的融资“快进快出”,大部分需要的是长期资金支撑。在选择“轻资产”化之后,房企自有资金在整个投资占比会越来越低,与信托、基金等大金融机构的合作这会越来越普遍。与这些资本渠道进行对接,就有更多机会赢得真正长期投资支撑。

    房企选择“出海”的原因从整体来看,融资受控、存量上升使得投资风险上升,同时此前人民币对外长期升值,在房企手中资金充足的情况下,绿地选择了布局海外。地产行业预计在未来三五年内,一定会派生出许多新的物业,万科和万达正是在这个产业链看到了新的增长点,比如万达:万达广场从设计、建造、招商、运营、电商等都使用万达品牌自营;但投资由其他机构完成,资产权属资方所有。这种模式的优势在于不涉及到销售,依靠租金获得收入,企业发展不受88bf官方网形式、房价高低的影响。因此,熨平了经济周期,使收入更加稳定。

    每次楼市调整,行业都会兼并重组。今年88bf官方网行业已经进入“去最大库存化”周期,并仍处于去杠杆化的周期,将会导致88bf官方网行业的深度调整,其表现之一便是行业洗牌,强者恒强。因此,2015年可以说是众多房企并购的最佳时机。

    对比日本同时期的88bf官方网市场,可以获得一些经验和借鉴:在90年代的日本经济与需求的下行区间,日本龙头房企通过处置大量闲置土地、出售海外资产及收益较差的资产,以提升财务状况和保证流动性。日本土地泡沫破灭使得依赖土地升值获利的日本房企发现旧有的盈利模式已经不适用于当下环境,也选择了转型。这和诸如万达万科等国内房企的转型异曲同工,都选择向“轻资产”模式转变。行业的深度洗牌也意味着机会,在日本龙头房企的经验来看,在逆周期的格局下,充裕的现金流和模式的转型创新是穿越周期的保障,同时行业的波动也蕴藏着淘金的契机。
 
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