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全国楼市剧烈分化 北上广难以复制深圳式暴涨

2015-06-10 来源: 21世纪经济报道

    深圳房价在3.30新政后“独领风骚”,而同为一线城市,北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。
曾经多年领涨的北京楼市今年也未见大涨。诸多88bf官方网业内分析人士认为,深圳此轮房价暴涨的一系列因素,其他城市并不具备。“接下来北上广也会涨,包括一些热点的二线城市,但三四线不可能了。”中原地产首席分析师张大伟说。
    伴随中国经济进入新常态,区域和城市之间的功能定位、产业生态、人群聚集正在重新组合;2014年至今,全国楼市的分化已经愈演愈烈。即使9.30、3.30新政,降准降息轮番出台,也未能挽救三四线城市楼市的衰落。对于那些全国性布局的房企来说,区域愈发不均衡。一边是深圳房价大涨坐享收益,一边是在东北等地区泥足深陷。分化带来的经营风险正在加大,也将考验房企的盈利能力。
    北上广追随深圳?
    3.30新政对楼市的刺激,首先表现在一二线城市的成交量上。中原地产研究中心统计数据显示,5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套,环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%,而同比涨幅更是高达20.1%。
其中一线城市2015年前5月签约17.11万套,同比涨幅达到了41%,二线城市合计签约70.66万套,同比涨幅为13.4%,三线城市签约16.9万套,基本持平。四线城市成交量有轻微下调。
    330新政导致的成交量,逐渐开始体现到签约上。从整体签约看,一线城市涨幅最明显。美联物业研究中心统计显示,5月份四大一线城市仅北京一、二手住宅成交环比现小幅下跌,其他各城市均继续上涨,其中深圳表现优异,一、二手涨幅均居各城市之首,二手住宅月度成交高达13378套。
    高成交之后往往便是价格的上扬。但张大伟认为,深圳不会成为北上广的示范。他表示,深圳能迅速复苏有几个原因:深圳的城市人口结构比较年轻,一些购买力也有所出仓;深圳自身一些限外政策的松绑和微调,对当地需求的增加也起到了一定作用;深圳新增土地供给是北上广深中最少的,各方就有了上涨的预期,其中开发商对楼价的判断也有一定的影响。
    中联链家二手房研究院总经理肖小平也认为,相对深圳来说,北上广的供求矛盾比较小,供求的不平衡是深圳房价大涨的根本原因。
    事实上,相比北上广千万平米级的数量,深圳的绝对库存值最小。截至今年2月底,上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米,去化周期为14.3个月;广州可售面积为990.34万平方米,去化周期为13.1个月;北京住宅(含保障性住房)可售面积为1034.27万平方米,去化周期为10.4个月。
    张大伟表示,深圳是由于多种特殊原因聚集在一起而产生的房价疯涨的现象,其他一线城市上涨现象仍在发生,但幅度不会像深圳这么大,更不太可能会像深圳这样。
    肖小平则从购房心理上寻求原因,她认为深圳人的购房动机比较不一样,“他们不怕折腾,为了积累财富他们愿意博一把、承担风险。”她说,这种精神更是体现在了自住需求的购房人群里,加之3.30新政点燃了这种博一把的心态,而这也是其他三个一线城市所没有的。
    “除非北上广都放开限购,可能就会出现类似深圳的房价热,否则像深圳这么疯狂是不太可能的”,肖小平说。
    全国楼市分化加剧
    张大伟指出,2015年来,全国主要城市楼市的特点是:成交复苏,一二线明显上涨,分化严重。
    张大伟认为,购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在这么多年88bf官方网发展的过程中,影响88bf官方网价格的主要是经济调控政策,其中影响力最大的是信贷政策,信贷额度及利率水平可以说是88bf官方网市场的风向标。
    3.30新政正是从信贷方面着力,释放了二套房需求。由于后续88bf官方网刺激政策还会有多种可能性,包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性,购房者入市的积极性的确在提高。
    但这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看,同策咨询研究部总监张宏伟表示,部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻、房价开始领涨,比如深圳、北京等一线城市,以及此前一直处于下跌的杭州、温州,房价也开始出现小幅上涨的态势。
    总体来看,目前除了深圳,全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态,说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转。
    同策咨询研究部预计,到了下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,比如重庆、杭州、武汉、福州等,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。
    但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市,舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市房价则难以有上涨压力,甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。
    “市场越差,地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说,目前各地都在最近开始调整公积金额度,主要原因都是为了救市,从目前市场看,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折,对于市场有直接的刺激影响。
    但从库存、人口流入看,刺激政策对一二线影响相对较大,而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。
    大型房企看多一二线
    由于市场的分化,开发商普遍看好一二线后市,加大了对一二线城市土地的争抢。进入2015年,包括保利、碧桂园、富力等在内的大型房企,均表示要全面回归一二线发展。保利地产认为,以省会城市为主的一、二线中心城市,由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲,将成为未来最具活力的88bf官方网市场。保利今年将全面回归一二线发展,辅以少量三四线项目。
    与此同时,一线城市的土地供应却在减少。以北京为例,2015年前5个月北京仅新增土地供应26宗,创造了自2009年以来近7年的同期新低。
    中原地产研究部统计数据显示,一线城市5月整体土地市场成交萎缩,合计签约30宗土地中,只有10宗为住宅用地,除北京、广州外,其他均为上海的保障房土地。合计签约土地仅72.39亿,这将是2014年来首次出现单月一线4个城市合计土地出让金不足百亿的月份。而且从未来预期看,北京、上海等城市,待售土地并不多,特别是北京,目前挂牌的只有8宗土地,处于历史最低规模。
    6月来,上海、苏州推出多幅土地,多家房企争抢。6月首周,20大标杆房企中多家积极进入土地市场。万科购地19.2亿,华润购地108.45亿,另外绿地、万达等企业也均在土地市场有所斩获。
    此外,包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成,开发边界将作为城市发展的刚性约定,不得超越界限盲目扩张。这也导致一二线土地出现供应紧张局面,房企更加积极争抢。
    “地王频繁出现,体现了房企对一二线市场的看多情绪。”张大伟说,标杆房企依然热衷一二线避险,对三四线市场谨慎进入。一二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,从2014年四季度以来的市场看,一二线城市快速复苏,房价易涨难跌。

 

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