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2016楼市走向何方

2016-01-15 来源: 中国经济时报

    对于已经逝去的2015年楼市来说,是不平凡的一年,从“3•30新政”下调二手房交易营业税、增加二套房信贷杠杆支撑,到年内五次降息、五次降准,再到进一步放宽公积金贷款申请门槛,托市政策持续不断。全国重点省会城市的88bf官方网市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆,但与此同时,库存量较大、消费需求不足的三四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。
    展望2016年的楼市,伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析表示:2015年底的经济工作会议上去库存宏观基调已定,市场大环境有望进一步宽松,2016年的88bf官方网市场将呈现新的变化趋势。
    胡景晖分析:2015年二手房交易营业税征收年限虽然由5年降为2年,但是对购房人而言交易环节的税费负担仍然较重,在去库存的宏观基调指引下,为了降低消费者购房成本,进一步提振消费者购房信心,除了指望开发商降价外,预计2005年之前本就没有征收过的二手交易环节的个税和营业税,在2016年有望进一步降低。
    此外,2016年一线城市全面放开限购、限贷的可能性不大。如果一线城市放开限购、限贷,会迅速吸引大量购房需求和资金流入,一方面,与特大城市控制人口增长的任务相悖,另一方面,对于楼市本就危机重重的三线、四线城市来说更是雪上加霜。
    就信贷政策方面而言,2016年楼市的信贷政策将进一步宽松。胡景晖表示,2016年,国家宏观经济仍将面临较大的下行压力,在经济结构调整和转型升级的宏观背景下,预计2016年货币供应总体将保持充裕,信贷将保持较快增长。对于楼市而言,为了去库存,信贷方面对购房人的支撑力度将进一步加大,比如进一步降低首付款比例、进一步降低贷款利率、加大贷款利率优惠、公积金贷款政策进一步放松等。
    同时,预计2016年交易量将进一步回落。2015年,在一系列利好政策刺激下,重点一二线城市的新房和二手房交易量都出现了大幅上涨,甚至翻番,一方面,这是对2014年楼市交易量大幅下滑的一个补涨,另一方面,也严重透支了2016年的购房需求。预计2016年一二线城市的楼市交易量或将回归年度平均交易量,与2015年相比交易量或将出现10%—20%左右的回落。对于三四线城市而言,在2015年一系列利好政策刺激下,楼市仍未摆脱量价齐跌的阴霾,估计2016年三四线城市量价仍将持续低迷。
    胡景晖认为:2015年,一线城市及重点省会城市高价地频出,使得2016年一二线重点城市将迎来豪宅年,与此同时,在改善型购房需求持续释放的情况下,“房价的结构性上涨”或将继续主导新房楼市。同时,还应该看到,目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军,投资客逐渐隐去,房价大涨的可能性不大。二手房市场目前六成以上都是一卖一买的置业升级购房需求,既是“卖方”又是“买方”的双重身份,也将使得二手房市场的房价保持相对平稳。
    对于三四线城市的房价而言,也将持续回落。过往几年,流入人口明显小于流出人口的三、四线城市,在土地财政的刺激下,供了太多的地,盖了太多的房,在巨大的库存压力下,进一步的降价走量是开发商的必由之路;此外,三四线城市也是大家城市化进程的关键,“鼓励农民买房”主要解决的就是三四线城市库存压力较大的问题,通过农村人口市民化来化解城市住宅库存压力。所以,2016年三四线城市的房价还将继续保持低迷。
    此外,胡景晖表示,三四线城市巨大的楼市库存,以及潜藏的风险,使得开发企业纷纷回归一线城市,而一线城市可供开发的优质地块越来越少,“僧多粥少”的矛盾将逐渐凸显,土地的稀缺性使得2016年一线城市的土地成交价还将不断攀高,“面粉贵过面包”、“地王频出”也将成为新常态,一线城市的土地出让金或将再创历史新高。

 

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