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2015年楼市“收尾”:注意四个新变化

2016-01-19 来源: 《住宅与88bf官方网》

    一、前言:四季度楼市对“稳增长”意义重大
    近期,从铁路货运、工业企业增加值或利润、固定资产投资、出口额,以及PPI和PMI等关键和先行指标的变化看,今年“稳增长”的压力比较大,而四季度如何“收尾”无疑非常关键。9月29日,人民日报发表时评《88bf官方网市场是稳住宏观经济环境之重要之锚》,强调88bf官方网仍是经济重要产业,意味着88bf官方网对于“稳增长”和“促转型”意义重大。楼市若能实现稳定增长,通过激活上下游需求,就能够缓冲制造业被动和快速“去产能”、支撑基建投资和固定资产投资增长,促进全年“稳增长”战略的实现。近期政策数据显示,楼市正在发生不同以往的变化。
    二、政策:意在解决“四个不平衡”
    (一)楼市“四个不平衡”
    目前,楼市最大的问题是四个方面的“不均衡”问题,即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡和价格涨跌不均衡。目前,需求主要集中在一二线城市,而67%的在建、70%的在售供应和库存、80%左右的已批未建则集中在三四线城市;一二线城市房价整体连续4个月反弹上升,而70个城市中房价下跌的27个城市都是三四线城市。如果考虑到600多个经济实力相对弱小的三四线城市,全国楼市疲软问题不容小觑。
    因此,尽管全国楼市整体回升,但库存却在持续增加,楼市后端销售看似火爆,但前端三项先行指标(拿地、新开工和开发投资)依旧处于“冰封”状态。今年1~9月份,88bf官方网新开工面积同比下降12.6%,较上月收窄4.2个百分点;土地购置面积下降33.8%,降幅比1~7月扩大1.7个百分点;1~8月,全国88bf官方网开发投资同比仅增长2.6%,增速比上月降低了0.9个百分点,连续21个月下滑,增速比2013和2014年分别下滑了7个百分点和12.8个百分点。
    (二)政策新基调:解决“四个不平衡”
    恰恰是,库存去化、前端三项先行指标对于“稳增长”的意义最大。去年“9•30”新政以来,尽管政策激励一连串,楼市下游销售持续回升,但其带动“去库存”和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。因此,从8月份开始,楼市告别政策“空窗期”,新一轮政策非常强调“因城施策”,避免一线和二线城市楼市过热,将着力点转向加速三四线城市库存去化,并传到至先行指标回升。
    在刚刚过去的8~9月,楼市经历了史上最密集的政策激励,比如实行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超预期的“双降”、公积金二套房贷款首付成数降至2成、首套房贷首付成数降至2.5成、推进公积金“异地流转”等等。这些政策,最大特点之一就是强调“因城施策”,特别是罕见地指出“一线城市可以例外”;第二个特点就是“降低购房成本”,特别是,公积金异地流转,事实上在于鼓励“返乡置业”,即大城市人群到三四线城市购房;第三就是进一步提升杠杆,这对于低收入人群来说,购房门槛进一步降低。
    重点城市高房价或将是常态,未来新型城镇化最大的空间就在三四线城市。由于库存高压、人口吸附能力不足,目前三四线城市房价水平整体在成本边缘上(3000元左右),这一水平是一线城市的1/10~1/8、二线城市的1/3~1/2。因此,从近期政策看,不管是将首套房贷首付成数降至2.5成,还是降低公积金二套房贷首付,取消普通非普通住房区别,或是公积金“异地流转”(鼓励“返乡置业”),对于一二线城市效果非常有限,但对于引导和帮助城市新移民在三四线城市购房并落脚,意义重大。
    三、成交:一线城市“高位回落”VS二线城市“异军突起”
    上半年的楼市属于一线城市。上半年,一线城市楼市的成交量平均增长了60%左右,同比增幅创2009年以来的新高,而二线城市仅增长15%;房价水平再创历史新高,上涨幅度连续几个月涨幅排名全国前列,深圳房价指数同比增长了30%、房价水平同比增长了50%。由于一线城市楼市量价在上半年被过分“透支”。
    整个三季度,一线城市成交量出现10%左右的下滑、房价涨幅明显收窄,如果考虑到“网签”滞后的影响,一线城市房价在8~9月份已经开始回落,深圳中原地产发布的二手住房报价指数连续2个月下跌,高房价制约未来需求的风险开始显现,10月份以来回调迹象更加明显。
    但同时,二线城市成交则明显发力。7~9月份,典型二线城市楼市成交面积单月同比均出现20%以上的增长;房价也能说明这一问题,根据70个城市房价指数,7、8月,二线城市房价平均上涨0.2%,武汉、杭州、宁波、厦门、郑州和成都等城市房价平均上涨0.6%,进入70个大中城市房价涨幅前10位。但与此同时,一线城市房价涨幅却从7月份的2.7%回落到2.2%。
    值得注意的是,尽管一线城市楼市高位回落,对量价权重贡献降低,但全国楼市成交金额增速与成交面积增速仍旧高歌猛进,二者之间的“剪刀差”仍继续扩大,前者要比后者高出7~8个百分点,显示房价明显上涨,初步判断二线城市发力并在其中的量价贡献度提升是主要原因。
    四、重点二线城市成为楼市新“增长极”
    (一)重点二线城市楼市明显反弹
    今年前9个月,在销售面积TOP10的开发商中,二线城市的贡献率在50%~80%之间,恒大、绿城和中海二线城市销售金额占比分别高达74%、82%和62%,显示二线城市楼市快速回升,量价权重提升。从70个大中城市房价数据看,二线城市房价在6月份止跌,而在7月和8月平均上涨0.2%。其中,武汉、杭州、宁波、厦门、郑州和成都等区域中心城市房价平均上涨0.6%,进入70个大中城市房价涨幅前10位。同时,一线城市房价涨幅却从7月份的2.7%回落到2.2%。
    (二)重点二线城市楼市反弹的基本面
    笔者认为,二线城市楼市之所以强势反弹,一方面在于近年来二线城市人口产业吸附能力迅速提升。由于一线城市空间资源制约、土地和劳动力成本高、产业升级诉求强烈,在新一轮区域规划、产业梯度转移和“稳增长”战略实施中,二线城市是重点且受益面最大,包括承接从东部转移来的产业、轨道交通密集上马(90%新批轨道项目集中在二线城市)、“稳增长”下园区建设全面推进和市政设施全面改善等。
    因此,近年来二线城市的基础设施和市政设施明显改善,城市竞争力和对于本省人口吸附能力明显提升。同时,近年来“铁公机”大规模上马和运营、现代物流系统的布局,让二线城市与一线城市、东部发达区域之间的连接效率明显提高,产业转移和协同变得顺畅,产业集聚效应也开始增强。人跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。因此,产业集聚和人口集聚相互推动的良性循环已经形成,人口、产业、收入等住房需求的基本面开始好转,很多区域中心城市成为了我国楼市新的“增长极”。
    (三)重点二线城市有望成为楼市新的“增长极”
    有望形成楼市新“增长极”的二线城市有以下几类,一是所在省民营私营经济发达、民间富庶、人口集聚强的城市,如杭州、南京和厦门。以杭州为例,今年上半年,其所在浙江省有上市企业364家(全国第二);民营企业500强中浙江有128家,远超江苏96家和广东24家;今年上半年,城镇居民人均可支配收入2.3万元,全国第三,仅次于上海和北京;2014年常住人口5508万,比2005年增1000万,劳动人口占比77.5%。“六普”数据显示,浙江人口净流入居全国第二,仅次于广东。
    近几个月,前述城市房价涨幅紧随北上广深,基本位列4~8位、累计成交量同比增长超过50%。集中省内人口产业资源,省域基本面良好,这是其楼市快速增长的支撑。同时,除上述代表二线城市外,集聚效应扩散也惠及到省域内其他城市楼市的发展,如浙江的宁波和温州、江苏的苏州、福建的福州,近期成交量和房价也在快速回升,从而形成了区域楼市由点及面的新“增长极”。
    二是发挥交通枢纽、人口大省、科研机构集中、农业优势突出,借助劳动力、土地成本低和工业基础好的优势,通过加大市政基础设施建设、承接东部产业转移,实现特色产业集聚,如武汉的先进制造业和光电子,郑州的食品加工和电子信息。2014年,武汉GDP总量突破1万亿元,占全省37%,为中部首个万亿俱乐部城市;2014年郑州GDP近7000亿,同比增长9.5%,占全省的20.1%。
    产业集聚促进人口大省就地城市化。武汉常住人口占全省比重从2005年的15%增长到2014年的18%;河南省农村外出务工人员选择到省外务工的比例从2012年的47.4%下降至2014年的39%。人口、产业集聚是楼市发展的长期动力,2014年,武汉商品房销售面积居全国第一,全国最大城市新区——郑州郑东新区从“鬼城”逆袭为现代商务区。
近几个月,70个大中城市中,武汉和郑州新房价格位列涨幅前10位,二者将成为未来我国楼市另外两个新的“增长极”。类似于武汉和郑州,诸如成都和重庆区域、西安和咸阳区域、广东的惠州东莞区域等,也有望借助低成本的人口和土地资源,通过承接产业转移,发展特色产业,实现人口就地城镇化,产业集聚驱动就业集聚,夯实楼市发展的基本面,获得楼市由点及面的新“增长极”。近期,龙头开发商在二线城市拿地比例迅速提升,也意味着对于这些城市楼市新“增长极”的认可。
    五、土地市场:“弱复苏”的态势确立
    (一)背景:全国楼市整体呈现“房热地冷”
    一般来说,土地市场变化往往滞后于房屋交易市场9~12个月。2014年“9•30”以来,全国楼市持续回升,今年前9个月商品房销售面积同比增长7.5%。但时隔一年之后,土地市场仍旧“冰冻”。今年前三季度,全国88bf官方网开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅比1~8月份扩大1.7个百分点;300个城市土地成交10.2亿平方米,同比下降30.1%,土地出让金13507亿元,同比减少22.7%。其中,住宅用地成交4.4亿平方米,同比大幅下降33.6%,出让金同比减少18.9%。
    楼市下游端的销售回升并没有传到至上游端的土地市场,原因在于区域分化严重,占库存70%和在建工程67%的全国600多个三四线城市的楼市,其销售颓势仍无法改观,开发商整体处于“去杠杆”,占比较大的三四线城市已经成为开发商拿地的“禁区”,导致全国楼市整体呈现“房热地冷”、“销售热开发冷”的反常态势。
    (二)一线城市土地市场:从“升温”到“火热”
    但是,今年四季度,特别是今年“3•30”新政以来,重点城市楼市销售热度不断提升。今年1~9月,50个代表城市住宅月均成交约2770万平方米,同比增长近30%,绝对量创2010年以来同期的最高水平。
    因此,进入今年三季度以后,尽管全国楼市待售库存近3个月依旧在攀升,但50个重点城市楼市库存的出清周期已从上半年的14个月降至11.4个月,回到了9警戒线(12个月)以内。在这些城市,开发商已从“去库存”转向了“补库存”。上半年,一线城市土地市场整体处于下滑态势,但由于“3•30”新政后一线城市楼市快速回升(月均销售增长30%、房价快速攀升),从三季度开始,一线城市土地市场在全国率先反弹。
    7月份,一线城市土地成交面积环比下降幅度收窄到个位数(-8%);8月和9月份,一线城市住宅用地成交环比分别增长19.2%和44.9%,土地市场从“升温”到“火热”的态势明显。在楼市整体下行背景下,一线城市成为开发商的“‘安全岛”,众多开发商“抢食”一线城市土地蔚然成风。今年以来,全国80%的地王诞生于一线城市。未来,一线城市人口和产业集聚优势不改,楼市需求和房价长期看好,加上房价和地价走势更加强调市场化,开发商“抢食”一线城市土地或将成为常态。
    (三)二线城市将成为土地市场“主力军”
    但与此同时,由于众多开发商“抢食”,一线城市土地市场“面粉”贵过“面包”也见怪不怪了;而且,一线城市开发条件和门槛越来越苛刻,比如配中小户型住房或保障房、配建政府公共或市政设施、旧城改造安置等等。近期,上海中止新江湾城土地出让,与当地政府要求增加中小户型住宅建设有关。因此,未来在一线城市拿地,要求开发商在成本控制、产品设计、营销等方面具有非常高的能力。
    因此,一方面,开发商“抱团”拿地,规避在一线城市的未来风险;另一方面,开发商开始在二线城市寻找机构性机会。如果说,今年8月份之前土地市场机会属于一线城市,那么8月至9月份,二线城市土地市场可谓异军突起,推地或成交面积告别过去一直下滑的态势,出现了5%左右的环比增长,累计同比跌幅也从过去30%~40%收窄至20%以内,溢价率也从过去两年5%~10%提升到目前的18%(接近一线城市溢价率)。这意味着,开发商开始看重二线城市楼市发展的机会。
    目前,二线城市月均土地成交面积在2500万~3000万平方米之间,占300个城市土地成交面积的40%~50%,已经成为未来土地市场的主力军。二线城市为开发商看好,主要源于下半年以来,二线城市楼市迅速崛起。产业升级、民间富庶的二线城市(杭州、南京、宁波和厦门等),物流交通枢纽、承接产业转移的区域中心城市(天津、武汉、郑州、合肥等),人口密集、返乡置业频繁的中西部区域中心城市(成都、重庆等),已经成为未来楼市发展的“增长极”。今年1~9月,土地出让金同比增幅TOP10基本上都是这些城市。
    (四)全国土地市场“弱复苏”态势确立
    50多个二线城市楼市的体量远远大于4个一线城市。因此,即便三季度以来一线城市高位回调、三四线城市拖累全国“去库存”和开发商“加杠杆”,但二线城市“发力”推动全国楼市成交持续增长,并反馈到土地市场。今年三季度,300个城市土地成交同比下跌14.7%,较一二季度(-36.5%和-42%)明显收窄;三季度楼面地价同比增长30.4%,增速比一二季度(-6.8%和10.8%)明显扩大;土地溢价率在三季度达到18.6%,明显高于一二季度(-4.3%和3.7%),为近两年来单季度最高,较去年同期提高10个百分点。
    因此,即使三四线城市基本上成为开发商拿地的“禁区”,但一二线城市房屋交易和土地交易的量价权重明显上升,88bf官方网市场发展空间未来将向人口和产业集聚的一二线城市,以及重点城市周边的少数三四线城市倾斜,三四线城市土地市场疲软不影响全国大局。由此,全国土地市场“弱复苏”的态势已经确立,四季度或将是全国土地市场的“底部”。

 

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